Betrüger haben es auf Jungunternehmen abgesehen

Westfälische Notarkammer. Immer wieder kommt es vor, dass neu gegründete GmbHs direkt nach der Eintragung ins Handelsregister gefälschte Rechnungen erhalten. Viele dieser Fake-Dokumente lassen sich nur bei genauer Prüfung von den offiziellen Rechnungen der Registergerichte unterscheiden und fordern zu einer äußerst kurzfristigen Bezahlung auf. Bei Verzug drohen angeblich Mahngebühren und die Zwangseinziehung des Betrags. Die Betrüger nutzen dabei aus, dass viele Gesellschaften direkt nach dem Eintrag eine entsprechende Rechnung erwarten. Betroffene sollten jedoch auf keinen Fall vorschnell überweisen, wenn eine Rechnung verdächtig wirkt. Vor allem bei Zahlung ins Ausland kann das Geld unwiederbringlich verloren sein.

Betrüger durchsuchen das öffentliche Handelsregister

Die Anmeldung zum örtlichen Handelsregister beim zuständigen Amtsgericht erfolgt in Deutschland nur noch elektronisch. Die Bekanntmachung, Registerauszüge und gespeicherte Dokumente können von jedermann kostenfrei unter www.handelsregister.de abgerufen werden. Betrüger suchen die Anschriften neu gegründeter Gesellschaften heraus und schicken ihnen im Namen offizieller Stellen gefälschte Rechnungen. Die Fake-Rechnungen können täuschend echt aussehen und zum Beispiel unerlaubt das Landeswappen oder ein gefälschtes Dienstsiegel zeigen. Als Rechnungsgegenstand werden die Eintragungskosten des Gerichts oder andere angeblich mit der Gründung verbundene Kosten genannt. Auch bestehende GmbHs, die ihren Eintrag nur geändert haben, können von der Betrugsmasche betroffen sein.

So können Betroffene Fake-Rechnungen erkennen

Wer vermutet, ins Visier von Betrügern geraten zu sein, sollte auf einige Anhaltspunkte achten: Wird beim Amtsgericht der Eintrag ins Handelsregister veranlasst, stellt auch nur dieses Amtsgericht die Rechnung. Häufig soll der Betrag auf ein Konto im Ausland überwiesen werden. Dies ist an den ersten beiden Buchstaben der IBAN zu erkennen, die das Land anzeigen; Konten in Deutschland beginnen mit „DE“. Während die Zahlungsfrist bei echten Rechnungen oft 14 Tage beträgt, haben Fake-Rechnungen meist deutlich kürzere Fristen wie zum Beispiel drei Werktage und drohen gleichzeitig mit Mahngebühren. Bei Nichtzahlung würde es angeblich zu weiteren Konsequenzen kommen, wie dem Unterlassen der vollständigen Eintragung in das Handelsregister. Diese Beispiele sind nur einige mögliche Warnsignale für einen Betrugsversuch.

Nachfrage beim Notar schafft Klarheit

Die Anmeldung einer GmbH beim Handelsregister erfordert zwingend die Beglaubigung durch einen Notar. Dieser formuliert den Text, überwacht die korrekte Eintragung und ist genau mit dem jeweiligen Verfahrensstand vertraut. Gesellschaftsgründer oder Geschäftsführer sollten sich daher im Zweifelsfall direkt an ihren Notar wenden. Außerdem können Betroffene das Amtsgericht unter der Telefonnummer kontaktieren, die auf früheren Schreiben angegeben war. Die Nummer oder E-Mail-Adresse auf der verdächtigen Rechnung sollte hingegen keinesfalls verwendet werden. Fake-Rechnungen, die Informationen enthalten, die nur Behörden oder dem Notar bekannt sein dürften, sollten sofort dem Notariat, dem Gericht, der Polizei und der Datenschutzbehörde gemeldet werden.

Bundesweit einheitliche Fortbildungsabschlüsse

Notarfachwirt, Notarfachassistent, Notarfachreferent – bereits bisher gab es vielfältige Angebote für Notarfachangestellte, sich fortzubilden und Abschlüsse der höherqualifizierenden Berufsbildung zu erwerben. „Mit der neuen Fortbildungsstruktur werden diese Perspektiven künftig noch transparenter und bundesweit vergleichbar“, erklärt Dr. Markus Sikora, Präsident der Bundesnotarkammer. Die bisherigen regional unterschiedlichen Fortbildungsangebote werden durch ein einheitliches System ersetzt, das Qualifikationen auf hohem fachlichem Niveau ermöglicht und zugleich die beruflichen Entwicklungsmöglichkeiten im Notariat stärkt. Die entsprechenden Verordnungen sind am 1. April 2026 in Kraft getreten.

Das ist ein wichtiger Schritt für einen Beruf, der weit mehr bietet als klassische Büroorganisation. Mitarbeitende im Notariat begleiten rechtlich bedeutsame Vorgänge – vom Immobilienkauf über Unternehmensgründungen und Vorsorgevollmachten bis hin zu Erb- und Familienangelegenheiten. Sie sind wichtige Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner für Bürgerinnen und Bürger, und verbinden juristische Präzision mit Organisationstalent, Kommunikationsstärke und digitaler Kompetenz. Klare, bundesweit vergleichbare Fortbildungswege machen diese anspruchsvolle Tätigkeit noch attraktiver und eröffnen engagierten Fachkräften langfristige Perspektiven.

Zweistufiges Fortbildungskonzept

Die erste Fortbildungsstufe endet mit dem Abschluss „Geprüfter Berufsspezialist für das Notariat“. Sie richtet sich an Mitarbeitende, die ihre fachlichen Kenntnisse vertiefen und anspruchsvolle Aufgaben eigenverantwortlich übernehmen möchten. Im Mittelpunkt stehen insbesondere die qualifizierte Sachbearbeitung, die Betreuung von Rechtsuchenden, die Erstellung und Abwicklung notarieller Urkunden sowie die Organisation moderner Büroabläufe. Ziel ist es, Beschäftigte auf weiterführende Aufgaben im Notariat vorzubereiten.

Darauf aufbauend eröffnet der Abschluss „Bachelor Professional im Notariat“ weitere Entwicklungsmöglichkeiten. Er ist der zweiten Fortbildungsstufe der höherqualifizierenden Berufsbildung zugeordnet und richtet sich insbesondere an erfahrene Mitarbeitende, die Führungs- und Leitungsaufgaben übernehmen möchten. Neben einer vertieften fachlichen Qualifikation stehen dabei organisatorische, koordinierende und strategische Kompetenzen im Vordergrund. 

Notariat: Ein modernes Berufsfeld mit langfristigen Karrierechancen

Die Einführung der neuen Fortbildungsabschlüsse ist zugleich eine Antwort auf die zunehmende Digitalisierung und die wachsende Komplexität notarieller Tätigkeiten. „Wir begrüßen vor allem den neuen Abschluss des Bachelor Professional. Dieser bekräftigt die besonders hohe Qualifikation der Mitarbeitenden in den Notariaten und schafft eine attraktive Weiterbildungsmöglichkeit“, betont Dr. Markus Sikora, Präsident der Bundesnotarkammer.

Für Notarfachangestellte sowie für Quereinsteigerinnen und Quereinsteiger eröffnen sich damit hervorragende Perspektiven: vom qualifizierten Einstieg über die Spezialisierung bis hin zur Übernahme verantwortungsvoller Fach- und Führungsaufgaben. Notarinnen und Notare positionieren sich damit als attraktive Arbeitgeber mit klaren Entwicklungsmöglichkeiten und einer zukunftsorientierten Personalentwicklung.

Weitere Informationen zu den neuen Fortbildungsabschlüssen und den jeweiligen Zugangsvoraussetzungen finden Interessierte auf der Internetseite www.arbeiten-im-notariat.de. 

Hauseigentümer ohne direkten Zugang zur Straße vertrauen oft darauf, dass der Nachbar die Überquerung seines Grundstücks duldet. Das kann bei einem Streit oder Verkauf an Dritte schnell zum Problem werden, wenn im Grundbuch kein Wegerecht eingetragen wurde. Sogar nach jahrzehntelangem Einverständnis gibt es kein Gewohnheitsrecht auf Wegenutzung. Betroffene sowie Personen, die ein Haus in zweiter Reihe kaufen oder bauen möchten, sollten sich unbedingt rechtlich absichern.

Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen

Ein Wegerecht kann laut Bundesgerichtshof nur über eine schuldrechtliche Vereinbarung, einen Eintrag im Grundbuch oder das Notwegerecht entstehen. Eine schuldrechtliche Vereinbarung, also ein Vertrag, gilt ausschließlich zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern. Damit ist die Regelung nichtig, sobald einer der Grundstückseigentümer wechselt. Eine sichere, dauerhafte Lösung ist nur durch eine Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks möglich, über das der Hinterlieger in Zukunft zu seinem eigenen Grundstück laufen oder fahren darf. Hierzu muss ein Notar die schriftliche Zustimmung aller Beteiligten beglaubigen oder beurkunden. So sind beide Seiten und ihre Rechtsnachfolger vor bösen Überraschungen geschützt.

Notwegerecht keinesfalls „einfach so“ ausüben

Das Notwegerecht kann in Betracht kommen, wenn einem Grundstück vorübergehend oder auf Dauer die notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt. Dazu gehört auch die Überquerung des Nachbargrundstücks mit dem Kfz, um auf dem eigenen Grundstück zu parken. Nur Eigentümer und Erbbauberechtigte können ein Notwegerecht verlangen, nicht Mieter. Außerdem müssen sie den Eigentümer des Nachbargrundstücks finanziell angemessen entschädigen sowie die Verkehrssicherungs-, Räum- und Streupflicht übernehmen. Das Notwegerecht gilt nur, wenn der Nachbar freiwillig zugestimmt oder ein Gericht entsprechend geurteilt hat.

Baugenehmigung ersetzt kein Wegerecht

Auch wer plant, ein Haus zu bauen, muss sich frühzeitig mit dem Nachbarn einigen. Hinterliegergrundstücke dürfen nur bebaut werden, wenn Entsorgungsdienste und Rettungskräfte einen gesicherten Zugang über das vordere Grundstück haben. Hierzu kann der Eigentümer eine sogenannte Baulast gegenüber der Baubehörde übernehmen. Diese wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und ist Voraussetzung für die Baugenehmigung. Aber Achtung: Die öffentlich-rechtliche Baulast ermöglicht zwar den Hausbau. Für den Zugang zum eigenen Grundstück über den Besitz des Nachbarn hingegen müssen die Bauherren ein privat-rechtliches Nutzungsrecht vereinbaren.

Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer unter https://ratgeber-notar.de/.

Viele Eigentümer unterschätzen den Regelungsbedarf, wenn sie ein Haus mit Photovoltaikanlage verkaufen. Notarinnen und Notare klären auf und bieten rechtsichere Lösungen. Was Käufer und Verkäufer wissen müssen.

Millionen Häuser in Deutschland tragen eine Solaranlage auf dem Dach. Doch was passiert mit dieser Anlage, wenn das Haus verkauft wird? Gehört sie automatisch zum Gebäude? Wird die Solaranlage mitverkauft oder soll der Verkäufer sie weiternutzen können? Notarinnen und Notare klären mit den Beteiligten den Sachverhalt und nehmen passende Vereinbarungen in den Grundstückskaufvertrag auf. So werden Streitigkeiten, steuerliche Nachteile und ein Verlust von Garantieansprüchen oder Fördervergütungen verhindert.

„Eine Photovoltaikanlage bringt im Verkaufsfall einige Rechtsfragen mit sich. Die Beteiligten sollten die Notarin oder den Notar beim Verkauf frühzeitig hierauf ansprechen. So werden böse Überraschungen auf beiden Seiten vermieden", erklärt Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

Gehört die Solaranlage automatisch zum Haus?

Die Antwort überrascht viele: Es kommt darauf an. Bei der mit Abstand häufigsten Bauform, der sogenannten aufgeständerten Montage, bei der die Module auf Schienen auf dem bestehenden Dach befestigt werden, gilt die Anlage nach herrschender Rechtsmeinung als selbstständige bewegliche Sache. Sie gehört also nicht automatisch zur Immobilie und wird folglich nicht ohne Weiteres mitverkauft.

Anders sieht es bei der sogenannten Indachmontage aus, bei der die Solarmodule Dachziegel ersetzen und in die Gebäudehülle integriert sind. Hier ist die Anlage in der Regel rechtlich Bestandteil des Hausgrundstücks und teilt dessen Schicksal. Dann ist die Solaranlage nicht ohne Weiteres vom Grundstück zu trennen und wird grundsätzlich automatisch mitveräußert.

„Diese Unterscheidung hat weitreichende Folgen: für den Kaufpreis, für Steuern und für die Frage, wer nach dem Verkauf die Einspeisevergütung erhält“, erläutert Dr. Baschnagel.

Mitverkauf der Photovoltaikanlage

Soll die Photovoltaikanlage gemeinsam mit dem Haus auf den Käufer übergehen, sollte dies – unabhängig von der Bauform – im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Einigen sich die Parteien auf einen anteiligen Kaufpreis für die Anlage, kann dieser grunderwerbsteuerfrei sein.

Zusätzlich können laufende Verträge auf den Käufer übertragen werden:

- der Einspeisungsvertrag mit dem Energieversorger
- bestehende Wartungs- und Versicherungsverträge
- ggf. ein Darlehensvertrag, wenn die Anlage noch finanziert ist

Auch Ansprüche aus einer Herstellergarantie (häufig bis zu 20 Jahre) sollten ausdrücklich vom Verkäufer auf den Käufer übertragen werden.

Es kommt immer auf den Einzelfall an

Auch wenn der Mitverkauf der Anlage der Regelfall ist, sind auch andere Konstellationen denkbar: Will der Verkäufer die Solaranlage weiter nutzen, muss dies vertraglich und gegebenenfalls im Grundbuch durch Eintragung einer Dienstbarkeit abgesichert werden. Hat der bisherige Eigentümer nur die Dachfläche vermietet und z. B. ein Unternehmen hierauf eine Anlage errichtet, tritt der Käufer in den bestehenden Vertrag ein.

Warum die notarielle Regelung so wichtig ist

Notarinnen und Notare klären die Beteiligten neutral und verständlich über die typischen Rechtsfragen rund um Photovoltaikanlagen beim Grundstückskaufvertrag auf.

Der notariell beurkundete Kaufvertrag schafft auch hinsichtlich der Photovoltaikanlage Rechtssicherheit: Er hält fest, was mitverkauft wird, regelt die Vertragsübernahmen, sichert ggf. die Fortnutzung ab und verhindert teure Streitigkeiten im Nachgang. „Wer als Käufer oder Verkäufer nicht weiß, was mit der Solaranlage auf dem Dach passiert, sollte frühzeitig das Gespräch mit einer Notarin oder einem Notar suchen“, schließt Dr. Baschnagel.

Mehr Informationen und Bildmaterial zu diesem Thema und zu weiteren Themen finden Sie auf der Internetseite des Medienverbunds der Notarkammern unter:

www.medienverbund-notarkammern.de.

Kaufen Paare, Geschwister oder Eltern und Kinder gemeinsam eine Immobilie, stellt sich nicht nur die Frage, wem welcher Anteil gehört. Wichtig ist auch: Wer zahlt wie viel? Was passiert bei Trennung, Tod oder späterer Übertragung auf die nächste Generation? Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR, kann in solchen Fällen eine flexible Gestaltung ermöglichen – sollte aber sorgfältig geplant werden. Notarinnen und Notare sind dabei kompetente Ansprechpartnerinnen und -partner.

Weitreichende Regelungsmöglichkeiten für Paare und Ehegatten

„Bei einem gemeinsamen Immobilieninvestment nicht verheirateter Partner kann der Erwerb in GbR eine gute Option sein. Denn wenn ein Partner deutlich mehr Eigenkapital, Darlehensraten oder Investitionen einbringt, sind spätere Ausgleichsansprüche ohne klare Regelung oft unsicher und streitanfällig“, erläutert Stefanie Rhode, Geschäftsführerin der Notarkammer Brandenburg. Ein Erwerb in GbR ermöglicht hier eine maßgeschneiderte Lösung: Ausgleichs- oder Übertragungsansprüche im Fall einer Trennung, Regelungen für den Todesfall eines Gesellschafters, ob und unter welchen Voraussetzungen GbR-Anteile an Dritte übertragen werden dürfen und viele weitere Details lassen sich im Gesellschaftsvertrag regeln. Im Gegensatz zu anderen Gesellschaftsformen, etwa der GmbH, ist der Aufwand für die Gründung und Verwaltung einer GbR regelmäßig deutlich geringer. So ist zum Beispiel zur Gründung einer GbR kein Mindestkapital erforderlich.

Auch bei verheirateten Paaren ist der Erwerb in GbR eine Überlegung wert. Rhode führt aus: „Neben den schon genannten Vorteilen der GbR können im Gesellschaftsvertrag auch besondere Regelungen für den Fall einer Scheidung oder Trennung getroffen werden, etwa zur weiteren Nutzung der Immobilie, zur Übernahme von Anteilen oder zum Ausgleich getätigter Investitionen. Zudem ermöglicht die GbR eine besonders flexible Vermögensverteilung in der Ehe.“

Vermögensbeteiligung der nächsten Generation

Soll Vermögen langfristig bereits an Kinder oder Enkelkinder weitergegeben werden, kann eine GbR ebenfalls eine interessante Rechtsform darstellen. Denn sie erlaubt das schrittweise Heranführen an das Vermögen durch die allmähliche Übertragung von Anteilen. Außerdem kann eine Gestaltung gewählt werden, bei der die Eltern bzw. Großeltern sich noch einen gewissen Einfluss und Ertrag hinsichtlich des von der GbR gehaltenen Vermögens vorbehalten, solange dies gewünscht ist. Werden minderjährige Kinder beteiligt, ist besondere Sorgfalt geboten. Dann können zusätzliche rechtliche Anforderungen, etwa zu der Vertretung des Kindes oder eine familiengerichtliche Genehmigung, eine Rolle spielen.

Aktuelle steuerrechtliche Entwicklung zum „Familienheim“

„Häufig spielen bei der Entscheidung für eine GbR auch steuerliche Motive eine Rolle“, erläutert Rhode. Gesellschaftsanteile an einer GbR lassen sich in der Regel flexibler übertragen als Miteigentumsanteile an einem Grundstück. Auf diese Weise können bestehende schenkungssteuerrechtliche Freibeträge unter Umständen kontinuierlich und passgenau ausgenutzt werden. Investiert ein Gesellschafter mehr als der andere, kann dies durch eine entsprechende Anteilsübertragung kompensiert werden. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn nur geringe steuerliche Freibeträge bestehen. „So kann bei nicht verheirateten Paaren, deren schenkungssteuerlicher Freibetrag lediglich 20.000 Euro beträgt, ein höherer Investitionsbeitrag eines Partners in die Immobilie ohne entsprechende Kompensation schnell Schenkungssteuer auslösen,“ warnt Rhode. Gerade bei Immobilien-GbRs sollten die rechtlichen und steuerlichen Folgen einer Anteilsübertragung immer vorab sorgfältig geprüft werden.

Ein bislang häufig diskutierter steuerrechtlicher Einwand gegen die Ehegatten-GbR hat durch eine aktuelle Gerichtsentscheidung deutlich an Gewicht verloren. So hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass das sogenannte steuerrechtliche „Familienheimprivileg“, welches die lebzeitige unentgeltliche Übertragung des selbst genutzten Familienheims zwischen Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen von der Schenkungssteuer ausnimmt, grundsätzlich auch dann in Betracht kommt, wenn die Immobilie in GbR gehalten wird. Die GbR-Struktur schließt die Steuerbefreiung für das Familienheim also nicht von vornherein aus. Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, muss natürlich stets einzelfallbezogen beurteilt werden und sollte bei Bedarf vorab durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater geprüft werden.

Warum Beratung vor dem Immobilienkauf wichtig ist 

Wer gemeinsam eine Immobilie erwerben möchte, sollte frühzeitig klären lassen, welche rechtliche Gestaltung zum eigenen Fall passt. Wird ein Erwerb in GbR erwogen, beraten Notarinnen und Notare insbesondere zur Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages und zu den erforderlichen Register- und Grundbuchschritten. Der Gesellschaftsvertrag selbst muss nicht in jedem Fall notariell beurkundet werden. Eine notarielle Beteiligung ist aber deshalb erforderlich, weil eine GbR, die Eigentümerin einer Immobilie werden soll, ins Gesellschaftsregister eingetragen werden muss (sogenannte „eGbR“). Hierfür ist eine notarielle Beglaubigung der Anmeldung nötig. Häufig ergibt sich außerdem, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur GbR im Einzelfall nicht passend sind und abweichende Regelungen, z.B. für den Todesfall, gewünscht sind. Notarinnen und Notare unterstützen dabei, die passende rechtliche Gestaltung zu finden und rechtssicher umzusetzen.

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Notarinnen und Notaren beurkunden und beglaubigen. Was aber ist der Unterschied? Häufig werden die Begriffe durcheinandergeworfen oder gleichgesetzt, dabei handelt es sich um völlig unterschiedliche Tätigkeiten.Während die Beurkundung für bedeutsame Rechtsgeschäfte vorgeschrieben und hier notarielle Beratung inklusive ist, wird bei einer Unterschriftsbeglaubigung grundsätzlich nur die Identität des Unterschreibenden bestätigt.

Beurkundung

Bei Beurkundungen werden Urkunden von der Notarin oder dem Notar vorbereitet und inhaltlich genau geprüft. Bei der Entwurfserstellung zeigen sie Gestaltungsalternativen auf und stellen sicher, dass das beurkundete Rechtsgeschäft allen rechtlichen Anforderungen entspricht. Dabei wird die Urkunde auch an die Wünsche und Bedürfnisse der Beteiligten angepasst. Im Beurkundungstermin liest die Notarin oder der Notar den Beteiligten die Urkunde vor und erläutert deren Inhalt. Schritt für Schritt geht es durch die Urkunde, z. B. durch das Testament, den Ehevertrag oder einen Kaufvertrag über das Eigenheim. Die Notarin oder der Notar nimmt dabei eine neutrale Beratung aller Beteiligten vor und erteilt rechtliche Hinweise. Am Ende der Beurkundung unterschreiben alle Beteiligten und die Notarin bzw. der Notar die Urkunde. Nach der Beurkundung setzen Notare die Urkunde um, stellen also für die Beteiligten erforderliche Anträge bei Gerichten und Behörden. So holt das Notarbüro z. B. Erklärungen über die Nichtausübung von Vorkaufsrechten ein, stellt den Kaufpreis fällig und kümmert sich um alle Grundbucheintragungen.

Die Beurkundung ist für besonders bedeutsame Rechtsgeschäfte gesetzlich vorgeschrieben. Sie dient dazu, Bürgerinnen und Bürger zu schützen, über Risiken aufzuklären und zu informieren, sowie der Dokumentation des Vorgangs. Mit der Beurkundung ist gewährleistet, dass das gewünschte Ziel auch erreicht wird.

Beglaubigung

Bei der öffentlichen Beglaubigung ist zu unterscheiden: Notarinnen und Notare beglaubigen beispielsweise Unterschriften. Sie können außerdem beglaubigte Kopien erstellen. Bei der Unterschriftsbeglaubigung bestätigt die Notarin oder der Notar grundsätzlich nur die Identität der Person, welche die Unterschrift leistet. Das trägt zur Sicherheit im Rechts- und Geschäftsverkehr bei und ist für wichtige Vorgänge, zum Beispiel Handelsregisteranmeldungen und Grundbuchanträge, im Gesetz vorgeschrieben. Notarinnen und Notare können aber auch beauftragt werden, die zu unterzeichnenden Schriftstücke zu erstellen. Die Anmeldung des neu gegründeten Vereins zum Vereinsregister muss also nicht vom Vorstand selbst formuliert werden. In bestimmten Fällen, z. B. bei Handelsregisteranmeldungen, prüft die Notarin oder der Notar auch, ob die angemeldeten Tatsachen eintragungsfähig sind. Das entlastet die Registergerichte und trägt zur Verlässlichkeit des Registers bei.

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Der Kauf eines Eigenheims, die Errichtung eines Ehevertrags, der Adoptionsantrag – manche Rechtsgeschäfte sind so wichtig, dass das Gesetz eine notarielle Beurkundung vorschreibt. Doch wie ist der Weg zur Urkunde? Was passiert „hinter den Kulissen“, wenn alle unterschrieben haben? Notarinnen und Notare beraten und unterstützen von der ersten Idee bis zur Umsetzung.

Der Weg zur Urkunde

Die liest doch nur vor! „Das ist wohl das häufigste Vorurteil, mit dem ich als Notarin konfrontiert werde“, sagt Notarin Dr. Irene Kämper, Pressesprecherin der Rheinischen Notarkammer. „Dabei kommt das Vorlesen der Urkunde erst recht spät im Prozess der Betreuung meiner Mandanten – und steht noch nicht einmal an dessen Ende.“ Notarielle Tätigkeit besteht typischerweise aus vier Phasen: Beratung, Fertigung eines Vertragsentwurfs, Beurkundung und Vollzug – vorgelesen wird nur bei der Beurkundung.

Das Beratungsgespräch als Ausgangspunkt

Zu Beginn steht bei vielen Angelegenheiten ein Beratungsgespräch: Gemeinsam überlegen Notar und Mandanten, was rechtlich möglich ist und welche Gestaltung zur ganz persönlichen Lebenssituation passt. Insbesondere Eheverträge oder Testamente sind so individuell, dass es ohne Vorgespräch kaum geht. Dabei muss zum Notartermin kein druckreifes juristisches Konzept mitgebracht werden. Im Gegenteil: „Idealerweise haben sich die Mandanten erste Gedanken darüber gemacht, was sie wollen. Darauf bauen wir dann auf“, erklärt Kämper. Was vielen nicht bewusst ist: Kommt es zu einer Beurkundung, wird die Beratung nicht gesondert abgerechnet. Nicht bei allen Anliegen bedarf es jedoch eines Beratungsgesprächs: Bei Kaufverträgen bietet es sich zum Beispiel häufig an, auf Basis eines ersten Entwurfs bei Bedarf einzelne Klauseln zu diskutieren.

Der Entwurf als Ergebnis der Beratung

Es ist wichtig, dass sich die Mandanten die Zeit nehmen, den vom Notar übermittelten Entwurf einmal gründlich durchzugehen – trotz der bisweilen sperrigen Fachsprache. Diese dient keinem Selbstzweck: Wenn es hart auf hart kommt, muss der Vertrag auch vor Gericht bestehen. Immer gilt: Bei Unklarheiten oder Fragen stehen der Notar und seine Mitarbeiter gerne zur Verfügung.

Ist das Vorlesen noch zeitgemäß?

Bei der Beurkundung liest der Notar den Vertragstext dann vor. Hat das Vorlesen in der schnellen und digitalen Welt noch einen Platz? Viele Schritte erfolgen inzwischen digital, es können sogar manche Beurkundungen per Videokonferenz durchgeführt werden. „Das Vorlesen ist aber weiterhin von zentraler Bedeutung: Wir nehmen uns gemeinsam die Zeit, den Vertragstext durchzugehen, kontrollieren, ob alle Wünsche umgesetzt sind, und haben die Möglichkeit, Fragen und die komplexe juristische Fachsprache noch einmal zu erklären“, so Kämper. Die Urkunden betreffen in vielen Fällen weichenstellende Lebensentscheidungen: Ehevertrag, erstes Eigenheim, Testament. „Da muss einfach alles passen“, fasst Kämper zusammen.

Unterschrieben und dann?

Mit der Unterschrift ist die Arbeit des Notars nicht getan: Die Urkunde wird vollzogen. Der Notar holt Genehmigungen ein, schreibt an Banken, Behörden und Gerichte, prüft eingehende Bescheide und Erklärungen. Im Normalfall bekommen die Mandanten gar nicht mit, was alles „hinter den Kulissen“ läuft. „Und das ist den meisten auch recht“, sagt Kämper, „wer will schließlich die Kommunikation mit dem Finanzamt, den Gerichten oder der Stadt selbst übernehmen?“

Notarinnen und Notare begleiten den gesamten Prozess

Wie lange die Beurkundung dauert und wie intensiv einzelne Klauseln diskutiert werden ist bei jedem Rechtsgeschäft anders. Übrigens: Die Notargebühren erhöhen sich hierdurch nicht.

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Seit dem 29. Dezember 2025 ist es möglich, notarielle Urkunden in einem elektronischen Präsenzverfahren zu errichten. Dabei sind die Urkundsbeteiligten persönlich im Notarbüro anwesend, die Urkunde selbst wird jedoch originär elektronisch errichtet und von den Beteiligten elektronisch unterzeichnet.

„Die Einführung der elektronischen Präsenzbeurkundung bedeutet einen zentralen Schritt für die Digitalisierung des Notariats. Eine elektronisch errichtete Urkunde ermöglicht die medienbruchfreie Weiterverarbeitung und beschleunigt das Verfahren. So können Notarbüros, Gerichte sowie weitere Urkundenstellen entlastet werden“, sagt Constantin Kemper, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern.

Elektronische Niederschrift im Rahmen der Präsenzbeurkundung

Die Einführung der notariellen Online-Verfahren im Jahr 2022 hat erstmals die Errichtung einer – nicht papiergebundenen – elektronischen Niederschrift ermöglicht. Die positiven Erfahrungen mit der Errichtung elektronischer Niederschriften werden nun auf Präsenzbeurkundungen ausgeweitet. Bislang war es im Präsenzverfahren zwingend notwendig, dass eine Urkunde nach elektronischer Vorbereitung des Urkundsentwurfs ausgedruckt und im Rahmen der Beurkundung von sämtlichen Beteiligten eigenhändig in Papierform unterschrieben wird, bevor sie zur Verwahrung und zum weiteren Vollzug der Urkunde wieder eingescannt wird. „Die Vermeidung von Medienbrüchen ist ein weiterer Meilenstein der Digitalisierung des Notariats. Errichtet eine Notarin oder ein Notar eine elektronische Präsenzurkunde, so kann diese ohne analoge Zwischenschritte an die Registergerichte oder die Grundbuchämter für den weiteren Vollzug übersandt werden. Damit beschleunigen wir Prozesse und tragen nachhaltig zur Digitalisierung des Notariats und der Justiz bei“, hebt Kemper die wesentlichen Vorteile der elektronischen Präsenzbeurkundung hervor. Während der Anwendungsbereich der notariellen Online-Verfahren derzeit auf gesellschaftsrechtliche Angelegenheiten beschränkt ist, ist die elektronische Präsenzbeurkundung für fast alle Urkundsgeschäfte möglich. Lediglich Verfügungen von Todes wegen wie Testamente oder Erbverträge müssen weiterhin auf herkömmliche papiergebundene Weise errichtet werden, da die Verwahrung durch die Nachlassgerichte derzeit papiergebundene Urkunden erfordert.

Die eigenhändige elektronische Unterschrift

„Die Beteiligten brauchen vor der elektronischen Präsenzbeurkundung keine Sorge zu haben, technisches Vorverständnis ist insoweit keinesfalls erforderlich“, betont Kemper. „Auch geht der persönliche Kontakt zur Notarin bzw. zum Notar durch die elektronische Präsenzbeurkundung nicht verloren. Die Beurkundung selbst unterscheidet sich nicht vom herkömmlichen Verfahren, insbesondere können Fragen und Änderungswünsche wie gewohnt persönlich mit der Notarin oder dem Notar besprochen werden.“ Lediglich der Vorgang des Unterschreibens durch die Beteiligten und die Notarin oder den Notar verändert sich, indem die Beteiligten die Unterschrift in Gegenwart der Notarin bzw. des Notars eigenhändig auf einem Unterschriftenpad leisten und die Notarin oder der Notar anschließend die elektronische Niederschrift qualifiziert elektronisch signiert. Auf diese Weise wird eine sogenannte originär elektronische Urkunde erzeugt.

Entwicklung des Signatursystems durch die Bundesnotarkammer

Die Bundesnotarkammer begleitet die Einführung der elektronischen Präsenzurkunde in technischer Hinsicht und stellt die erforderliche Signaturanwendung bereit, die speziell für die elektronische Präsenzbeurkundung entwickelt wurde. „Durch die Beteiligung der Bundesnotarkammer ist gewährleistet, dass die hohen Anforderungen an Vertraulichkeit, Integrität und Neutralität gewahrt werden. Insbesondere ist sichergestellt, dass private Dritte keinen Zugriff auf die sensiblen Inhalte der Verfahren haben“, bestätigt Kemper.

Der Weg zum digitalen Notariat

Neben der Einführung der elektronischen Präsenzurkunde strebt die Bundesnotarkammer mit weiteren Vorhaben die umfassende Digitalisierung des Notariats an. Mit dem elektronischen Notar-Verwaltungsaustausch (eNoVA) wird die Kommunikation von Notarinnen und Notaren mit öffentlichen Stellen bei der Abwicklung von Immobilienverträgen künftig vollumfänglich digitalisiert. Bereits jetzt können Mitteilungen an den Gutachterausschuss sowie die elektronische Veräußerungsanzeige an teilnehmende Finanzämter elektronisch übermittelt werden. Perspektivisch soll eNoVA auch für weitere Vollzugsschritte (insbesondere weitere steuerliche Mitteilungspflichten, Vorkaufsrechtsanfragen sowie Genehmigungsanträge an Gerichte und Behörden) zur Verfügung stehen. „Dank der elektronischen Präsenzbeurkundung lassen sich Verfahren beschleunigen und zugleich nachhaltig und ressourcenschonend gestalten. Davon profitieren alle Beteiligten!“, freut sich Kemper.

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Wer Vermögen zu Lebzeiten verschenkt, denkt häufig an steuerliche Vorteile. Doch tatsächlich bestimmen gleich drei verschiedene Zehnjahresfristen – im Steuerrecht, im Schenkungs- und Sozialrecht sowie im Pflichtteilsrecht – darüber, ob eine Schenkung am Ende wirklich den gewünschten Effekt hat. Für viele ein überraschender Befund, der zeigt: Vermögensübertragungen sind häufig weniger ein spontaner Akt der Großzügigkeit als vielmehr ein strategisches Instrument der Lebens- und Nachlassplanung.

„Zeit ist beim Schenken ein entscheidender Faktor“, sagt Tobias Bresselau von Bressensdorf, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. „Viele haben zwar schon einmal etwas von den für Schenkungen relevanten Zehnjahresfristen gehört, verkennen jedoch deren Voraussetzungen oder gar ihre Wirkungen. Frühzeitige Planung und eine korrekte Beratung sind daher unverzichtbar.“

Pflichtteilsrecht: Der lange Schatten des Nachlasses

Im Pflichtteilsrecht gilt: Je früher Vermögen verschenkt wird, desto stärker sinkt das Risiko späterer Pflichtteilsergänzungsansprüche. Denn die Ersatzansprüche nicht bedachter Angehöriger „schmelzen“ pro Jahr um 10 Prozent ab und erledigen sich damit nach zehn Jahren vollständig. „Die Frist beginnt jedoch erst zu laufen, wenn der Beschenkte wirtschaftlich tatsächlich die volle, zumindest aber die überwiegende Verfügungsmacht erhält“, erklärt Bresselau von Bressensdorf. Vorbehalte wie ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht können den Fristbeginn verhindern. Bei Schenkungen unter Ehegatten beginnt die Uhr sogar erst mit Auflösung der Ehe zu laufen. Die Folge: Viele Schenkungen mindern Pflichtteilsergänzungsansprüche deutlich später als gedacht – oder sogar gar nicht.

Schenkungs- und Sozialrecht: Wenn das Geschenk zurückgefordert werden kann

Komplex wird es auch mit Blick auf den möglichen Sozialhilfebedarf. Das Schenkungsrecht sieht vor, dass ein Schenker, der innerhalb von 10 Jahren seit der Schenkung bedürftig wird, das Geschenk zurückverlangen kann. Das Tückische: Nimmt der Schenker zwischenzeitlich Sozialleistungen für Pflege oder Lebensunterhalt in Anspruch, liegt die Entscheidung über die Rückforderung nicht allein bei ihm. Vielmehr kann der Sozialleistungsträger das Rückforderungsrecht auf sich überleiten. Was heute aus guter Absicht übertragen wird, kann morgen also wieder zur Disposition stehen. Erst nach Ablauf dieser Zehnjahresfrist ist eine Rückforderung in der Regel ausgeschlossen.

„Ist eine Pflegebedürftigkeit absehbar, sollte man gut abwägen. Schließlich soll das hart erarbeitete Vermögen doch gerade etwas Spielraum im Alter geben“, meint Bresselau von Bressensdorf. Auch sozialhilferechtlich kann es im Einzelfall auf Bedenken stoßen, Kosten der Pflege auf die Allgemeinheit abzuwälzen, das Vermögen aber auf die Kinder zu übertragen.

Steuerrecht: Freibeträge, die sich erneuern – aber Zeit brauchen

Steuerlich eröffnet die Zehnjahresregel dagegen Gestaltungsspielräume. Die persönlichen Freibeträge bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. „Wer frühzeitig beginnt und Vermögen in Etappen überträgt, kann diese mehrfach nutzen. Dies ist der zentrale Grund, warum Schenkungen heute ein wichtiges Instrument der Steueroptimierung darstellen“, schließt Bresselau von Bressensdorf.

Warum jetzt handeln?

Eine Schenkung kann steuerlich, sozialrechtlich und zivilrechtlich sinnvoll sein. Wer früh plant, steht besser da: weniger Steuerlast und mehr Schutz vor Rückforderungen und Pflichtteilsansprüchen. Aufgrund der unterschiedlichen rechtlichen Anforderungen führt aber nicht jede Schenkung automatisch zum gewünschten Erfolg.

„Genau hier setzt die notarielle Beratung an“, betont Bresselau von Bressensdorf. „Sie hilft, die individuellen Ziele mit den rechtlichen Rahmenbedingungen in Einklang zu bringen – und Schenkungen so zu gestalten, dass die Motive des Schenkers unter Berücksichtigung der Belange des Beschenkten umgesetzt werden.“

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Der Weg von der Idee zum eigenen Unternehmen wirft zahlreiche rechtliche Fragen auf. Entrepreneure profitieren bei der Gründung von verlässlicher Rechtsberatung durch Notarinnen und Notare. Ihre neutrale, kompetente Begleitung sorgt dafür, dass Startups von Anfang an auf einem soliden Fundament stehen.

Früh Klarheit schaffen – vor Ort oder online

„Gerade bei jungen Unternehmen ist es entscheidend, frühzeitig klare vertragliche Regelungen zu treffen – zur Beteiligung, zu Stimmrechten oder möglichen Exit-Szenarien. Notarinnen und Notare helfen dabei, diese Fragen strategisch zu adressieren und einer rechtssicheren Lösung zuzuführen“, sagt Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Wir stehen Gründerinnen und Gründern als neutrale Begleiter von rechtlicher Beratung, über Entwurfserstellung, Beurkundung und Anmeldung zum Handelsregister bis hin zu Finanzierungsrunden zur Seite – sei es vor Ort oder online.“

Bereits seit 2022 ist die Online-Gründung von GmbHs mittels Videobeurkundung möglich; die Anwesenheit im Notarbüro ist nicht erforderlich. Voraussetzung ist ein Personalausweis mit eID-Funktion und zugehöriger PIN, ein Smartphone mit Kamera und NFC-Schnittstelle sowie ein Computer mit Webcam, Mikrofon, Lautsprechern und Internetverbindung. Bei Personalausweisen, die vor dem 2. August 2021 ausgestellt wurden, wird zusätzlich ein Reisepass zur Verifizierung benötigt. Auch Ausweisdokumente und Reisepässe von Mitgliedstaaten der EU bzw. des EWR, die über eine eID-Funktion verfügen, ermöglichen eine Online-Beurkundung.

Zentrale Anlaufstelle rund um die Gründung

Bereits vor dem Gang ins Notarbüro können sich Interessierte umfassend informieren. Die Website gmbh-gruenden.notar.de bietet Informationen zu allen rechtlichen Rahmenbedingungen der GmbH-Gründung. Zudem wird detailliert der gesamte Gründungsprozess erklärt:

• Notarinnen und Notare unterstützen bei der Ausarbeitung des Gesellschaftsvertrags, der Festlegung des Stammkapitals und weiteren wichtigen Eckpunkten.
• Im Beurkundungstermin
  • wird der Gesellschaftsvertrag verlesen, erläutert und von allen Gesellschaftern unterzeichnet;
  • unterzeichnen die Geschäftsführer nach notarieller Belehrung die Handelsregisteranmeldung und die Gesellschafterliste.
• Nach dem Notartermin folgen die Einzahlung des Stammkapitals und die Eintragung ins Handelsregister – damit entsteht die GmbH.
• Nach der Eintragung veranlassen die Beteiligten die weiteren Schritte. Die Eintragung im Transparenzregister und die Beantragung einer Steuernummer sind zu veranlassen sowie ggf. eine Gewerbeanmeldung.

„Mit dem neuen Online-Angebot auf gmbh-gruenden.notar.de machen Notarinnen und Notare den Gründungsprozess noch zugänglicher“, erklärt Baschnagel weiter. „Die Website ersetzt natürlich keine individuelle Beratung durch Notarinnen und Notare. Die Plattform verlinkt hierfür aber direkt auf die Notarsuche unter www.notar.de und ermöglicht auch den Start des notariellen Online-Verfahrens – einfach, direkt und sicher.“

„Wer smart ist, geht gleich zum Notar“

Ein weiterer zentraler Vorteil des Starts im Notarbüro: Die Notarkosten für die Gründungsberatung und die Erstellung des Gesellschaftsvertrags sind bereits in den Beurkundungsgebühren enthalten – zusätzliche Beratungstermine im Vorfeld verursachen keine separaten Honorare. „Online angebotene sogenannte ‚Gründungspakete‘ bieten bei höheren Kosten in der Regel keinen Mehrwert. Wer smart ist, geht gleich zum Notar“, schließt Baschnagel.

Mehr Informationen und Bildmaterial zu diesem Thema und zu weiteren Themen finden Sie auf der Internetseite des Medienverbunds der Notarkammern unter:

www.medienverbund-notarkammern.de.

Durch die letzte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes haben sich die Voraussetzungen, unter denen Beschlüsse einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft auch gegenüber Käufern und anderen Rechtsnachfolgern gelten, erheblich geändert. Die Übergangsvorschrift zum Schutz alter Beschlüsse läuft Ende 2025 aus. Es sollte daher geprüft werden, ob für Altbeschlüsse Anpassungsbedarf besteht.

Vereinbarungen und Beschlüsse

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Beschlüssen und Vereinbarungen. In Vereinbarungen werden allgemeine Festlegungen getroffen, wie beispielsweise die Zweckbestimmung einzelner Einheiten (Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung). An Vereinbarungen müssen immer alle Wohnungseigentümer mitwirken. Anders ist dies bei Beschlüssen: Sie können mit einer Mehrheit gefasst werden und regeln bestimmte Einzelfälle, beispielsweise die Durchführung konkreter Instandhaltungsmaßnahmen. An einem Beschluss müssen also nicht zwingend alle Wohnungseigentümer mitwirken. „Deshalb ist eine Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss auch nur möglich, wenn das Wohnungseigentumsgesetz sie gestattet oder dies durch eine Vereinbarung unter allen Wohnungseigentümern zugelassen wurde,“ erläutert Dr. Philipp Selentin, Geschäftsführer der Notarkammer Thüringen.

Die Bindung von Rechtsnachfolgern

Wichtig wird diese Unterscheidung, wenn es um die Frage geht, ob Erwerber einer Wohnung an die bisherigen Gemeinschaftsregelungen gebunden sind. „Vereinbarungen wirken für und gegen Käufer und sonstige Sondernachfolger generell nur dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.“ erläutert Selentin weiter „Bei Beschlüssen ist die Lage dagegen komplexer.“

Einerseits sieht das Wohnungseigentumsgesetz in bestimmten Fällen unmittelbar eine Beschlussfassung vor, indem eine gesetzliche Vorschrift eine solche ausdrücklich zulässt. Beschlüsse, die auf einer solchen Rechtsrundlage beruhen, bedürfen keiner Eintragung im Grundbuch.

Anderes gilt bei Beschlüssen, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst wurden: Diese müssen zwingend in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie auch gegenüber einem Erwerber Geltung entfalten sollen. Bisher war dieses Problem für vor dem 01.12.2020 gefasste Altbeschlüsse aufgrund einer Übergangsvorschrift nicht akut. Dieser vorübergehende Schutzstatus läuft jedoch zum Ende des Kalenderjahres 2025 aus. Dies gilt insbesondere für Beschlüsse, die auf Öffnungsklauseln beruhen. Inhaltlich kann dies z.B. Beschlüsse über die Zweckbestimmung von Räumen betreffen. Sie wirken ab dem 01.01.2026 nur noch dann gegen Käufer und andere Nachfolger, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

Weiteres Vorgehen

„Rechtzeitig vor dem Jahresende sollten wichtige Beschlussinhalte ermittelt und darauf geprüft werden, ob sie in das Grundbuch einzutragen sind, um zu vermeiden, dass sie insbesondere gegenüber Käufern keine Geltung mehr entfalten. Es sollten insbesondere solche Beschlüsse untersucht werden, die vor dem 01.12.2020 gefasst wurden und inhaltlich auf einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (sog. Öffnungsklausel) beruhen.“, fasst Selentin zusammen.  

Notarinnen und Notare unterstützen bei Eintragung

Von der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft bis hin zur Eintragung von Altbeschlüssen im Grundbuch stehen Notarinnen und Notare als kompetente Ansprechpartner auch auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts zur Verfügung und beraten zudem in allen Fragen des Grundbuchverfahrens.

Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.

Wenn ein Darlehen endlich abbezahlt ist, fragen sich viele Eigentümer, was mit der dafür eingetragenen Grundschuld passiert. Muss sie gelöscht werden oder kann sie einfach im Grundbuch stehenbleiben? Entgegen landläufiger Meinung bringt das „Stehenlassen“ nur in wenigen Fällen Vorteile, birgt gleichzeitig aber erhebliche Risiken für einen späteren Verkauf oder eine spätere Überlassung der Immobilie.

Löschung der Grundschuld

„Ist ein Darlehen abbezahlt, erlischt eine dafür eingetragene Grundschuld nicht automatisch. Um eine Grundschuld löschen zu lassen, benötigt man zunächst eine beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank sowie eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung des Eigentümers“, erklärt Notarin Dr. Irene Kämper, Pressesprecherin der Rheinischen Notarkammer, und führt weiter aus: „Handelt es sich um eine sogenannte Briefgrundschuld, muss zusätzlich der Grundschuldbrief im Original vorgelegt werden.“

Verkauf der Immobilie

Wird die Immobilie verkauft, müssen bestehende Grundschulden in aller Regel gelöscht werden, denn andernfalls bestünde für den Käufer die Gefahr, dass es nach der Kaufpreiszahlung wegen offener Schulden des Verkäufers zur Zwangsversteigerung kommt. Liegen dem Verkäufer die Löschungsbewilligung und ein etwaiger Grundschuldbrief zu diesem Zeitpunkt (noch) nicht vor, etwa weil das Darlehen noch nicht abbezahlt ist, wird üblicherweise die Notarin oder der Notar mit der Einholung dieser Unterlagen beauftragt.

„Oft werden die Löschungsbewilligung sowie ein etwaiger Grundschuldbrief an den Darlehensnehmer geschickt, sobald das Darlehen abbezahlt ist. Werden diese Unterlagen nicht unmittelbar beim Grundbuchamt eingereicht und die Löschung vollzogen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sie im Laufe der Zeit – ggf. über Generationen hinweg –verloren gehen. Bei einem verlorenen Grundschuldbrief muss vor der Löschung ein langwieriges und teures Aufgebotsverfahren eingeleitet werden. Das verzögert die Abwicklung des Immobilienkaufvertrags um viele Monate bis schlimmstenfalls Jahre und kann beim Käufer Nichtabnahmeentschädigungen oder zusätzliche Mietkosten verursachen, für die der Verkäufer gegebenenfalls haftet“, warnt Kämper. Hier gilt also: Wer zügig löscht, vermeidet das Risiko, dass viele Jahre später die nötigen Unterlagen nicht mehr auffindbar sind. Vor allem Grundschulden mit Grundschuldbrief sollten daher nach Abbezahlung des Darlehens unverzüglich gelöscht werden.

Übertragung der Immobilie auf Kinder

Auch wenn Eltern ihre Immobilie auf ihre Kinder übertragen möchten, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, das Grundbuch „aufzuräumen“ und Grundschulden zu löschen. Häufig möchten sich die Eltern Nutzungsrechte an der Immobilie wie beispielsweise ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht vorbehalten. „Unter Umständen besteht das Risiko, dass der Erwerber die Grundschuld für ein neues Darlehen wiederverwendet. Bezahlt er den neuen Kredit nicht ordnungsgemäß ab, droht eine Vollstreckung durch die Bank und infolgedessen ein Erlöschen des Nutzungsrechts der Eltern“, erklärt Kämper.

Grundschuld im Einzelfall stehenlassen

„Nur selten kann es sinnvoll sein, die Grundschuld stehenzulassen. Dies ist dann der Fall, wenn zeitnah ein weiteres Darlehen aufgenommen werden soll, etwa für eine Modernisierung der Immobilie. Unter Umständen akzeptiert die Bank die bestehende Grundschuld zu denselben Konditionen erneut als Sicherheit. In diesem Fall spart man sich Notar- und Gerichtskosten für die Löschung der alten und die Bestellung einer neuen Grundschuld“, schließt Kämper.

Notarinnen und Notare unterstützen bei der Entscheidung

Ob ein Stehenlassen der Grundschuld sinnvoll ist, hängt von den individuellen Umständen ab. Notarinnen und Notare beraten gerne hierzu, geben auf Nachfrage Auskunft zu den Kosten der Löschung und holen die erforderlichen Löschungsunterlagen ein.

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Viele Erblasser wünschen sich eine gerechte Aufteilung des Nachlasses unter den Hinterbliebenen. Werden im Testament jedoch mehrere Erben eingesetzt, ohne eine klare Zuweisung der einzelnen Nachlassgegenstände vorzunehmen, müssen die Erben die Aufteilung eigenständig regeln. Bis zur Einigung hat niemand unmittelbaren Zugriff auf „seinen“ Anteil, was schnell zum Streit führt. Liegt keine letztwillige Verfügung vor, entsteht von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft, sobald mehrere Erben vorhanden sind. Abhilfe schafft die rechtssichere Gestaltung eines Testamentes durch einen Notar.

Was sind Erbengemeinschaften?

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Erben den Nachlass gemeinsam erhalten. Alle Erben besitzen hierbei dieselben Rechte und Pflichten. Erhebt einer der Erben zum Beispiel Anspruch auf den Familienschmuck oder eine bestimmte Antiquität, so darf er nicht allein und direkt darauf zugreifen. Die Erben müssen gemeinschaftlich entscheiden, ob dieses Erbstück in seinen Besitz übergehen darf. Auch Grundstücke können im Falle einer Erbengemeinschaft nur unter Mitwirkung aller Miterben verkauft werden. Aufgelöst wird die Erbengemeinschaft mit der sogenannten Erbauseinandersetzung, also wenn sich die Erben geeinigt haben, wie das Erbe aufgeteilt werden soll.

Wie Sie den Nachlass in einer Patchworkfamilie regeln, erfahren Sie hier.

Notarielles Testament kann Streit vermeiden

Vor allem wenn es um die Vererbung größerer Vermögenswerte geht oder mehrere Personen erben sollen, sind Notare die erste Anlaufstelle für die Testamentsgestaltung. Um zukünftigen Streit zu vermeiden, bieten sich Teilungsanordnungen in der letztwilligen Verfügung an. Eine solche Anordnung regelt die Erbauseinandersetzung, sodass der Erblasser zum Beispiel anordnet, welcher Erbe welchen Gegenstand aus dem Nachlass erhalten soll. Der Erblasser kann aber auch anordnen, dass der gesamte Nachlass versteigert wird und die Erben entsprechend der Erbquote am Erlös beteiligt werden.

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Wer eine abbezahlte und unbelastete Immobilie verkaufen möchte, sollte vorab prüfen, ob die Grundschuld im Grundbuch gelöscht ist. Ist dies nicht der Fall, gilt das Objekt nicht als lastenfrei, was den Abschluss des Verkaufs hinauszögern kann.

Grundschuldbrief beschaffen

Handelt es sich bei der Schuld um eine Briefgrundschuld, so ist für die Löschung der Original-Grundschuldbrief unbedingt erforderlich. Häufig wissen jedoch die Eigentümer gar nicht mehr, wo sich dieser befindet, da sie die Immobilienkredite bereits vor Jahren getilgt haben. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, bei der Bank anzufragen, ob die sogenannte Löschungsbewilligung und der Grundschuldbrief dort noch vorliegen. Doch oftmals schickt die Bank beide Dokumente nach der vollständigen Kredittilgung an die Eigentümer. Fehlen die Dokumente weiterhin, ist ein äußerst zeitaufwendiges gerichtliches Verfahren notwendig, in dem nach vielen Monaten der Grundschuldbrief als kraftlos gilt.

Wie Sie versteckte Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung entdecken, lesen Sie im Blogbeitrag zum Thema.

Keine automatische Löschung

Eigentümer sollten daher daran denken, dass die Löschung der Grundschuld niemals automatisch erfolgt, sobald ein Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist. Für die Löschung der Grundschuld braucht man einen notariell beglaubigten Löschungsantrag des Grundstückseigentümers. Dieser kann gestellt werden, sobald eine ebenfalls notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank vorliegt. Wird dieser Antrag nicht gestellt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Es gibt zwei Arten von Grundschulden: die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Erstere ist nur im Grundbuch eingetragen. Die zweite ist darüber hinaus in einem Wertpapier verbrieft. Allein durch die Übergabe des Grundschuldbriefes kannn eine andere Person sie erhalten. Deshalb ist die Vorlage des Originalbriefes auch zwingend zur Löschung erforderlich. Denn schließlich kann es ja sein, dass die Grundschuld von jemand anderen erworben worden ist, der damit Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer hat. Deshalb muss der Eigentümer bei einem mit einer Briefgrundschuld gesicherten Darlehen unbedingt darauf achten, dass er von der Bank den Original-Grundschuldbrief zurückerhält, sobald der Kredit getilgt ist. Er muss diesen sorgfältig aufbewahren.

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Viele Paare sind sich nicht bewusst, dass voneinander getrennt lebende Ehepartner bis zur rechtskräftigen Scheidung weiterhin gesetzliche Erben des jeweils anderen bleiben. Solange die Voraussetzungen für die Scheidung nicht erfüllt sind und kein Scheidungsantrag gestellt oder diesem nicht zugestimmt wurde, besteht die Möglichkeit, dass beide Partner Miterben oder sogar Alleinerben werden. In der Trennungsphase empfiehlt es sich daher, anwaltliche Beratung zur Gestaltung des Testaments im Hinblick auf Trennung und Scheidung in Anspruch zu nehmen.

Testament erstellen oder widerrufen

Falls ein einseitiges Testament zu Gunsten des Ehepartners errichtet worden ist, kann dieses ohne weiteres widerrufen und ein neues Testament errichtet werden. Ist kein Testament vorhanden, würde der in der Zugewinngemeinschaft lebende Ehepartner auch in der Trennungsphase im Erbfall die Hälfte des Nachlasses erhalten. Um den getrennt lebenden Ehepart­ner als Erbe auszuschließen, sollte ein Testament errichtet und eine andere Person, zum Beispiel das Kind, als Erbe eingesetzt werden.

Notarielle Widerrufserklärung

Bei einem gemeinschaftlichen Testament oder Erbvertrag ist der einseitige Widerruf nur möglich, wenn der Ehegatte beim Notar eine notarielle Widerrufserklärung abgibt. Zudem muss der Erbvertrag eine solche einseitige Widerrufserklärung vorsehen. Erst wenn dem anderen Ehepartner eine Ausfertigung davon zugestellt worden ist, werden die Dokumente unwirksam. Die Eheleute können dann ein einseitiges Testament errichten. Möglich ist auch, das gemeinschaftliche Testament oder den Erbvertrag gemeinsam zu widerrufen. Eine einseitige notarielle Widerrufserklärung ist dann nicht mehr notwendig.

Lesen Sie hier, wie eine Scheidung abläuft.

Achtung: Pflichtteilsansprüche

Pflichtteilsansprüche können während der Trennungsphase in der Regel jedoch nicht einseitig ausgeschlossen werden. Diese Ansprüche entfallen erst, sobald die Voraussetzungen für eine Scheidung vorliegen. Ein Entzug ist allenfalls dann möglich, wenn zum Beispiel der unterhaltspflichtige Ehegatte seine Unterhaltspflicht böswillig verletzt hat. Eine solche Einschränkung muss im Testament aber begründet werden. Der Pflichtteilsanspruch beläuft sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteiles. Beim gesetzlichen Stand der Zugewinngemeinschaft und bei gemeinsamen Kindern berechnet sich der Pflichtteil auf ein Achtel des Nettonachlasses. Wenn die Eheleute trotz der Trennung noch miteinander sprechen und sich einig sind, können sie in notarieller Form auch gemeinsam eine Erb- und Pflichtteilsverzichtserklärung abgeben.

Sicher ist sicher – Widerruf trotz Scheidung

Wer kein Risiko eingehen möchte, sollte das Testament auch nach der Scheidung widerrufen oder eine gemeinsame schriftliche Erklärung anfertigen. Denn nach der Rechtsprechung ist es durchaus möglich, dass bei Testamenten ein sogenannter Fortgeltungswille angenom­men wird. Das kann zur Folge haben, dass ein gemeinschaftliches Testament trotz rechtskräftiger Ehescheidung weiterhin gültig ist.

In alle Richtungen absichern

Zu ungewollten Überraschungen kann es trotz Scheidung allerdings auch dann kommen, wenn die Ehepartner ein gemeinsames Kind haben. Falls das Kind im Testament zum Alleinerben erklärt wurde, wird dem geschiedenen Ehepartner unter Umständen ein indirektes Erbrecht zuteil: Sollte das Kind, das noch keine eigenen Kinder hat, erben und an­schließend selbst versterben, wird der andere Elternteil in der Regel über diesen „Umweg“ Alleinerbe. Das ist häufig nicht gewollt und mit einem sogenannten Geschiedenentestament vermeidbar: Zwar wird das Kind als Erbe eingesetzt, dies wird jedoch zugleich mit einer Vor- oder Nach­erbschaft oder einem Herausgabevermächtnis verbunden. Diese Regelungen sollten unbedingt über die rechtskräftige Ehescheidung hinaus gelten.

Wenn zwei Menschen heiraten, tritt in Deutschland automatisch der Güterstand der Zugewinngemeinschaft ein. Aber nicht alle Ehepaare wollen diesen Standard-Güterstand wählen und entscheiden sich stattdessen bewusst für die Gütertrennung. Doch was genau ist Gütertrennung und welche Vor- und Nachteile bringt sie mit sich?

Was versteht man unter Gütertrennung?

Gütertrennung ist ein ehelicher Güterstand, der im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Er tritt nur dann ein, wenn die Ehepartner dies in einem notariell beurkundeten Ehevertrag ausdrücklich vereinbaren. Im Gegensatz zum gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, bei dem im Falle der Ehescheidung das während der Ehe erwirtschaftete Vermögen der Ehegatten hälftig aufgeteilt wird, erfolgt bei der Gütertrennung kein Vermögensausgleich. Jeder Ehepartner verwaltet sein eigenes Vermögen und ist hierbei keinerlei eherechtlichen Beschränkungen unterworfen. Im Gegensatz zur Zugewinngemeinschaft kann jeder Ehepartner beliebig über sein Vermögen verfügen.

Lesen Sie hier, wie der Weg zur Scheidung unkompliziert gelingt.

Vorteile der Gütertrennung

1. Klare Vermögensverhältnisse: Durch die Trennung der Vermögensmassen bleiben die Eigentumsverhältnisse eindeutig. Dies kann insbesondere für Ehepaare von Vorteil sein, bei denen einer oder beide Partner selbstständig sind oder Unternehmen besitzen. So können Geschäftsfelder klar voneinander abgegrenzt und rechtliche Komplikationen vermieden werden.
2. Unabhängigkeit: Gütertrennung fördert die finanzielle Unabhängigkeit der Partner. Jeder verwaltet sein eigenes Einkommen und Vermögen, was insbesondere für Paare mit stark unterschiedlichen Vermögens- oder Einkommensverhältnissen attraktiv sein kann.
3. Scheidung vereinfacht: Im Falle einer Scheidung wird bei der Gütertrennung keine Vermögensaufteilung vorgenommen. Dies kann den Scheidungsprozess schneller und weniger konfliktbeladen gestalten, da keine Vermögensauseinandersetzung stattfindet.

Nachteile der Gütertrennung

1. Kein Zugewinnausgleich: In der Zugewinngemeinschaft erhält der Partner, der im Laufe der Ehe weniger Vermögen angesammelt hat, beim Zugewinnausgleich einen Anteil am während der Ehe erwirtschafteten Vermögen. Bei der Gütertrennung entfällt dieser Ausgleich. Dies kann zu einer finanziellen Benachteiligung eines Partners führen, insbesondere wenn dieser aus familiären oder beruflichen Gründen auf Erwerbstätigkeit verzichtet hat.
2. Mögliche Ungerechtigkeit bei Trennung: Falls sich die wirtschaftliche Situation der Ehepartner stark unterscheidet, kann die Gütertrennung im Falle einer Scheidung für den wirtschaftlich schwächeren Partner zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Besonders, wenn ein Partner während der Ehe eine zeitintensive Betreuung der Kinder übernommen oder zugunsten des beruflichen Erfolgs des anderen zurückgesteckt hat.
3. Kein automatischer Schutz des Partners: Anders als bei der Zugewinngemeinschaft, bei der beide Partner von einer positiven finanziellen Entwicklung des anderen profitieren, ist bei der Gütertrennung jeder für sich selbst verantwortlich. Dies kann bei einem großen Einkommens- oder Vermögensunterschied innerhalb der Ehe zu Spannungen führen.
4. Steuerliche Nachteile: Bei der Gütertrennung verringert sich das Erb- und Pflichtteilsrecht der Ehepartner. Zudem ist die Gütertrennung im Falle des Todes für den überlebenden Ehepartner steuerlich nachteilig, weil er keinen steuerfreien fiktiven Zugewinnausgleich geltend machen kann.

Für wen ist Gütertrennung sinnvoll?

Gütertrennung ist besonders für Paare interessant, die klare Vermögensverhältnisse bevorzugen oder bei denen ein Ehepartner entweder erhebliche Vermögenswerte in die Ehe einbringt oder aber im Verlauf der Ehe erwartbar große Vermögenswerte erwerben wird, die nicht auf einem gemeinsamen Einsatz der Ehepartner beruhen. Auch in Zweitehen kann die Gütertrennung eine faire und sinnvolle Lösung sein.

Fazit

Die Gütertrennung bietet klare Vorteile für Paare, die finanzielle Unabhängigkeit schätzen und ihre Vermögensverhältnisse bewusst trennen möchten. Allerdings sollten sich Ehepartner der möglichen, insbesondere erb- und steuerlichen Nachteile bewusst sein, vor allem im Hinblick auf den fehlenden Zugewinnausgleich. Die Entscheidung für oder gegen die Gütertrennung sollte daher immer wohlüberlegt und im Kontext der jeweiligen Lebenssituation getroffen werden.

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Einen berechtigten Erben vom Pflichtteil auszuschließen, ist von Gesetzes wegen nur in Ausnahmefällen möglich. Mitunter wünschen Betroffene jedoch selbst einen Pflichtteilsverzicht. Dazu ist ein Pflichtteilsverzichtvertrag notwendig. Dabei sind einige wichtige Vorgaben zu beachten.

Wie können Erbansprüche vertraglich geregelt werden?

Wer durch ein Testament oder einen Erbvertrag von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen ist, hat als direkter Angehöriger weiterhin Anspruch auf den Pflichtteil. Dieser entspricht der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Möchte ein Erbberechtigter auf seinen Pflichtteil verzichten, muss dies in einem notariell beglaubigten Vertrag sowohl vom Erblasser als auch vom Erben vereinbart werden. Der Erblasser muss bei der Beurkundung anwesend sein. Der Erbberechtigte kann sich vertreten lassen.

Pflichtteilsverzicht: Was genau bedeutet das?

Ein Verzicht des ordentlichen Pflichtteils betrifft zusätzlich alle weiteren Ansprüche aufgrund des gesetzlichen Pflichtteilsrechts. Dazu gehören Ausgleichspflichtteile, Zusatzpflichtteile sowie Ergänzungsansprüche. Mögliche Erben des Erbberechtigten werden mit dessen Verzicht genauso vom Pflichtteil ausgeschlossen. Sofern der Erbberechtigte im Testament oder im Erbvertrag zusätzlich ausdrücklich vom Erbe ausgeschlossen wurde, wird er vollständig enterbt.

Lesen Sie hier, wie Sie Verwandte vom Erbe ausschließen können.

Wann kann ich jemanden vollständig enterben?

Einen Erbberechtigten nur aufgrund von Vernachlässigung oder Streitigkeiten vom Pflichtteil auszuschließen, ist jedoch nicht möglich. Wer die Auszahlung des Pflichtteils vermeiden möchte, muss nachweisen, dass der Erbberechtigte dem Erblasser oder einer nahe stehenden Person nach dem Leben trachtet. Wurde der Erbberechtigte wegen einer vorsätzlichen Straftat zu mindestens einem Jahr ohne Bewährung verurteilt oder der Aufenthalt in einem psychiatrischen Krankenhaus rechtskräftig angeordnet, ist der Ausschluss ebenfalls möglich.

Pflichtteilsstrafklausel beachten

Ehegatten können bereits im Testament oder Erbvertrag eine sogenannte Pflichtteilsklausel integrieren. Im sogenannten „Berliner Testament“ bestimmen sich die Ehepartner gegenseitig als Erben. Weitere Erbberechtigte werden als Schlusserben eingesetzt. Sollte ein Elternteil versterben und ein Erbe dennoch den Pflichtteil fordern, bekommt dieser auch nach dem Tod des zweiten Elternteils nur den Pflichtteil. Der gesetzliche Erbanspruch entfällt.

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Gerade ältere Menschen verzichten nach Ablauf ihres Ausweises oft auf eine Neubeantragung – etwa, weil sie pflegebedürftig sind oder sich nur noch selten in der Öffentlichkeit bewegen. Was gut gemeint ist, kann jedoch zum Problem werden: Auch bei einer amtlichen Befreiung von der Ausweispflicht sind Notarinnen und Notare angehalten, die Identität der Beteiligten zweifelsfrei festzustellen. Die Notarkammer Sachsen warnt in diesen Fällen vor unerwarteten Hürden bei der Beurkundung von Testamenten, Vorsorgevollmachten oder Immobilienkaufverträgen.

 Identitätsprüfung beim Notar ist Pflicht

Wer einen notariellen Termin wahrnimmt – sei es zur Beurkundung eines Immobilienkaufs, eines Testaments oder einer Vorsorgevollmacht – sollte stets ein gültiges Ausweisdokument mitbringen. Denn es gehört zu den gesetzlichen Aufgaben der Notarinnen und Notare, die Identität aller Beteiligten zweifelsfrei festzustellen.

„Ist ein Beteiligter der Notarin oder dem Notar nicht persönlich bekannt, ist ein amtlicher Lichtbildausweis wie der Personalausweis oder Reisepass vorzulegen“, erklärt Dr. Tobias von Bressensdorf, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Auch ausländische Reisepässe werden akzeptiert; bei Staatsangehörigen anderer EU-Länder sind zudem Personalausweise zulässig. In bestimmten Ausnahmefällen können auch andere Ausweise als Nachweis dienen.

Eine Besonderheit gilt im Anwendungsbereich des Geldwäschegesetzes, z.B. bei Immobilienkaufverträgen oder bei vielen gesellschaftsrechtlichen Vorgängen. Dort muss der vorzulegende Personalausweis oder Reisepass zwingend noch gültig sein.

Befreiung von der Ausweispflicht: Stolperfalle mit Folgen

Eine oft übersehene Problematik ergibt sich bei Personen, die von der gesetzlichen Ausweispflicht befreit wurden – etwa, wenn sie dauerhaft in einem Pflegeheim untergebracht sind oder sich wegen einer Behinderung nicht allein in der Öffentlichkeit bewegen können. Zwar kann die zuständige Behörde in solchen Fällen eine Befreiung erteilen, doch wird dabei der letzte Ausweis oft eingezogen. „Hier ist Vorsicht geboten. Eine erteilte Befreiung ändert nichts daran, dass grundsätzlich eine Identifizierung anhand eines Lichtbildausweises zu erfolgen hat“, warnt von Bressensdorf.

Ohne einen tauglichen Identitätsnachweis können notarielle Urkunden nicht mit den üblichen Beweiswirkungen errichtet werden – was im Nachhinein zu erheblichen Nachteilen führen kann. So gestaltet sich beispielsweise der Vollzug eines Grundstückvertrags beim Grundbuchamt äußerst schwierig, wenn die Notarin oder der Notar die Identität eines Beteiligten nicht zweifelsfrei feststellen konnte. Auch notarielle Testamente eignen sich in einem solchen Fall nicht mehr uneingeschränkt zum Nachweis der Erbfolge; regelmäßig müssen weitere Nachweise erbracht werden. Die Notarkammer Sachsen rät daher zur Zurückhaltung bei der Befreiung von der Ausweispflicht.

Empfehlung: Frühzeitig Kontakt zum Notar aufnehmen

Wer im Vorfeld einer Beurkundung feststellt, dass er keinen gültigen Ausweis besitzt, sollte dies dem Notarbüro möglichst früh mitteilen. In vielen Fällen kann mit einem vorläufigen Ausweis oder einem alternativen Identitätsnachweis gearbeitet werden. „So lassen sich unnötige Verzögerungen und zusätzliche Kosten vermeiden“, betont von Bressensdorf.

Mehr Informationen und Bildmaterial zu diesem Thema und zu weiteren Themen finden Sie auf der Internetseite des Medienverbunds der Notarkammern unter www.medienverbund-notarkammern.de.

Wer Wohnungseigentümer in einem Mehrparteienhaus werden möchte, kommt am Thema Teilungserklärung nicht vorbei. Dieses Dokument legt verbindlich fest, wie ein Gebäude und das dazugehörige Grundstück zwischen den Eigentümern aufgeteilt sind, und bildet damit die Basis für die Eintragung im Grundbuch. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass die Angaben in der Teilungserklärung von der tatsächlichen Bauausführung abweichen können. Für Käufer kann das insbesondere dann zum Problem werden, wenn unklar ist, ob die erworbene Wohnfläche rechtlich Teil des eigenen Besitzes ist.

Es stellt sich die Frage, welchen Anteil die Eigentümergemeinschaft besitzt und welcher Anteil als Sondereigentum dem Erwerber zusteht. Die Teilungserklärung gibt jedoch nicht nur Auskunft über die Besitzverhältnisse, sondern bildet auch die Grundlage zur Berechnung des Wohngeldes. Daher sollte jeder Käufer eine eindeutige Klärung der Besitzverhältnisse anstreben.

Hier erfahren Sie alles über Rechte, Pflichten und wichtige Überlegungen vor dem Kauf einer Eigentumswohnung.

Bauausführung weicht ab

Was ist nun maßgeblich für die Klärung der Besitzverhältnisse – die Teilungserklärung oder die tatsächliche Bauausführung? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass zur Klärung der Besitzverhältnisse die Teilungserklärung heranzuziehen ist (BGH DNotZ 2009, 50).

Beträgt die Abweichung zwischen Bauausführung und Teilungserklärung maximal drei Prozent, so behilft man sich in der Rechtspraxis häufig damit, die Teilungserklärung gemäß der Bauausführung zu korrigieren, ohne dass die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss. Eine gesetzliche Grundlage für dieses Vorgehen gibt es jedoch nicht. Beträgt die Differenz mehr als drei Prozent, muss zur Änderung der Teilungserklärung die Zustimmung aller stimmberechtigten Eigentümer eingeholt werden. Zusätzlich muss das zuständige Finanzamt nach der Einigung vor dem Notar eine grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen.

Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft kann die Zustimmung auch verweigern und einen Rückbau fordern, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine tragende Wand versetzt, Brandschutzbestimmungen verletzt oder das Gemeinschaftseigentum verringert wurde. Wurden lediglich nicht tragende Wände innerhalb einer Wohnung entfernt oder verschoben, muss die Eigentümergemeinschaft nicht zustimmen, da diese Änderungen keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben. Unklarheiten zur Teilungserklärung während der Vertragsverhandlungen sollten Käufer vor der Unterschrift mit dem Notar klären.

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Wie lässt sich ein Unternehmen rechtssicher und steueroptimiert vererben? Diese Frage stand im Mittelpunkt des diesjährigen Erbrechtstags 2025 bei der IHK zu Lübeck. Expertinnen und Experten aus den Bereichen Recht, Notariat, Steuerberatung und Unternehmensführung beleuchteten die zahlreichen Fallstricke, die bei der Unternehmensnachfolge lauern – und zeigten praktikable Lösungen auf.

Häufige Fehler: Wenn fehlende Regelungen zur Existenzbedrohung werden

Die Beiträge der Referenten machten vor allem auf die häufigsten Fehler bei der Nachfolgeplanung aufmerksam. Besonders betont wurde: Fehlende oder unklare Regelungen im Testament können für Familienunternehmen existenzbedrohend sein. Statt sich auf die gesetzliche Erbfolge zu verlassen, sei selbst ein einfaches Testament besser als gar keines. Als Grundsatz galt: „Was nicht geregelt ist, wird oft zum Problem.“ Wichtige Stichworte waren die rechtzeitige Notfallvorsorge, die Einbeziehung emotionaler Faktoren innerhalb der Familie sowie die regelmäßige Überprüfung bestehender Verfügungen – idealerweise alle zehn Jahre.

Lesen Sie hier den Nachbericht zur Podiumsdiskussion zum Thema „Verzerrte Wahrnehmung der inneren Sicherheit“.

Kommunikation ist Schlüssel: Warum Offenheit Konflikte verhindert

Auch wurde vor typischen Kommunikationsfehlern gewarnt: Ein nicht kommuniziertes Testament kann zu Misstrauen und Konflikten führen. Die Empfehlung lautete daher, frühzeitig und offen mit allen Beteiligten zu sprechen – auch mithilfe professioneller Mediation.

Rechtsanwalt und Notar Dr. Oswald Kleiner vertiefte das Thema mit einem Vortrag zum „Unternehmertestament“. Dabei wurde deutlich: Die testamentarische Regelung ist nur die zweitbeste Lösung – im Idealfall erfolgt die Unternehmensnachfolge bereits zu Lebzeiten.

Unternehmertestament als Notfallinstrument – aber nicht die erste Wahl

Das Unternehmertestament sollte vor allem als Notfallvorsorge verstanden werden – für den Fall des unerwarteten Ablebens des Unternehmers. Entscheidend sei die sorgfältige Gestaltung unter Berücksichtigung rechtlicher, steuerlicher und familiärer Rahmenbedingungen. Besondere Aufmerksamkeit galt dem Umgang mit sogenannten „weichenden Erben“, also Familienmitgliedern, die das Unternehmen nicht übernehmen. Hier gelte es, einen Ausgleich zu schaffen – z. B. über Nießbrauchsrechte oder Rentenzahlungen – ohne die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit des Betriebs zu gefährden. Auch die Besonderheiten bei Gesellschaftsbeteiligungen, insbesondere in der GmbH, wurden erläutert: Gesellschaftsrecht schlägt Erbrecht, so das zentrale Fazit zur Vererbung von GmbH-Anteilen.

Steuerfalle Nachfolge: Gestaltungsmöglichkeiten rechtzeitig nutzen

Abgerundet wurde die Veranstaltung durch den Vortrag von Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Peter Zimmert, der die steuerlichen Tücken der Vermögensnachfolge aufzeigte. Er machte deutlich, wie sich durch geschickte Gestaltung – etwa Vorabübertragungen, Umwegschenkungen oder die gezielte Nutzung von Freibeträgen – Erbschaftssteuer reduzieren oder ganz vermeiden lässt. Besonders wichtig sei, die steuerlichen Konsequenzen frühzeitig mit den zivilrechtlichen Maßnahmen abzustimmen. Denn: „Jeder steuerlichen Gestaltung liegt eine zivilrechtliche Änderung zugrunde.“ Eindringlich warnte Zimmert vor den Folgen schleichender Steuererhöhungen – durch steigende Immobilienwerte bei gleichbleibenden Freibeträgen. Eine durchdachte Nachlassplanung sei daher nicht nur sinnvoll, sondern zunehmend auch existenziell.

Fazit: Unternehmensnachfolge braucht Weitsicht – juristisch, steuerlich und menschlich

Der Erbrechtstag 2025 bot praxisnahe Einblicke und fundiertes Fachwissen rund um das komplexe Zusammenspiel von Testament, Gesellschaftsrecht und Steuerfragen bei der Unternehmensnachfolge. Wer ein Unternehmen vererben will, muss nicht nur juristisch vorausschauend planen, sondern auch familiär und wirtschaftlich verantwortungsvoll handeln.

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Die fortschreitende Digitalisierung des Notariats bietet Verbrauchern große Vorteile. Notarielle Angelegenheiten wie Beurkundungen und Beglaubigungen können auch online am Bildschirm gemeinsam mit dem Notar des Vertrauens erledigt werden.

GmbH-Gründung und weitere Rechtsgeschäfte per Video

Videobeurkundungen sparen Zeit und Aufwand. Die Bundesnotarkammer stellt eine zentrale Plattform für notarielle Videokonferenzen zur Verfügung. Auf dieser können beispielsweise die Gründung einer GmbH, satzungsändernde Gesellschafterbeschlüsse sowie Anmeldungen zum Handelsregister, Partnerschaftsregister, Genossenschaftsregister, Vereinsregister und Gesellschaftsregister schnell und einfach durchgeführt werden.

Welche Vorteile notarielle Vollmachten bieten, erfahren Sie hier.

Sichere Teilnahme aus dem In- und Ausland

Die sichere Identifizierung der Beteiligten erfolgt über die Onlinefunktionen der Personalausweise. Hierbei kann es sich um inländische oder ausländische Dokumente handeln. In der Videokonferenz wird die Urkunde verlesen beziehungsweise bei Unterschriftsbeglaubigungen besprochen. Dann unterschreiben die Beteiligten und der Notar mit Hilfe einer qualifizierten elektronischen Signatur. Diese wird mit der kostenfreien Notar-App der Bundesnotarkammer auf dem Handy erzeugt. So können Verbraucher von überall und auch aus dem Ausland an notariellen Beurkundungs- oder Beglaubigungsverfahren teilnehmen.

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Ein Unfall oder Herzinfarkt kann ganz unerwartet jeden treffen. Die Betroffenen sind dann unter Umständen nicht mehr handlungs- und entscheidungsfähig. Haben sie keine entsprechende Vorsorgevollmacht errichtet, besitzen Ehegatten und eingetragene Lebenspartner in diesen Fällen ein Notvertretungsrecht nach § 1358 BGB.

Notvertretung in Gesundheitsfragen

Ehegatten sowie eingetragene Lebenspartner sind hiernach nicht nur befugt, in Untersuchungen des Gesundheitszustandes, Heilbehandlungen oder ärztliche Eingriffe des jeweils anderen einzuwilligen, wenn dieser aufgrund von Bewusstlosigkeit oder Krankheit nicht mehr in der Lage ist, seine Angelegenheiten selbst zu besorgen. Sie können auch Verträge im Zusammenhang mit der Gesundheitsvorsorge abschließen, etwa Krankenhausverträge oder Verträge über eilige Maßnahmen der ärztlichen Behandlung, Pflege und Rehabilitation. Ferner umfasst das Notvertretungsrecht die Befugnis, den Ehepartner gegenüber Ärzten zu vertreten sowie auch Ansprüche gegenüber einer anderen Person, etwa einem Unfallgegner oder einer Versicherung, geltend zu machen. Im Rahmen des Notvertretungsrechts sind die behandelnden Ärzte gegenüber dem vertretenden Ehepartner von ihrer ärztlichen Schweigepflicht entbunden. Dieser darf zudem Einsicht in die Krankenunterlagen nehmen.

Voraussetzung und Dauer des Notvertretungsrechts

Das Notvertretungsrecht gilt nur im Bereich der Gesundheitsvorsorge, also nicht in Angelegenheiten der Vermögenssorge. Der vertretende Ehepartner ist somit nicht berechtigt, Behördengänge und Bankgeschäfte im Namen des nicht entscheidungsfähigen Partners zu erledigen oder dessen Post zu öffnen, sofern diese Tätigkeiten nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Gesundheitssorge stehen. Dasselbe gilt für die Kündigung von Verträgen und den Verkauf von Vermögensgegenständen, wie beispielsweise dem Auto des vertretenen Ehepartners. Das Notvertretungsrecht ist auf die Dauer von sechs Monaten befristet. Die Ehegatten dürfen zudem nicht getrennt voneinander leben und die Gesundheitssorge nicht bereits anderweitig geregelt sein. Dauert die Bewusstlosigkeit beziehungsweise die Entscheidungsunfähigkeit länger als sechs Monate, muss zwingend eine gerichtliche Betreuung eingerichtet werden. Wer hierbei bestimmte ärztliche Maßnahmen und Behandlungen von vornherein ausschließen oder sicherstellen möchte, dass der eigene Wille durchgesetzt wird, sollte frühzeitig eine Vorsorgevollmacht mit Patientenverfügung mit entsprechenden Anordnungen errichten.

Keine Erben? Erfahren Sie, was dann mit Ihrem Nachlass geschieht.

Nur mit Vollmacht rundum abgesichert

Das neue Notvertretungsrecht ist kein Ersatz für eine Vorsorgevollmacht oder für eine Patientenverfügung. Es kann, jedenfalls über einen Zeitraum von sechs Monaten hinaus oder in anderen Fragen als der Gesundheitsvorsorge, eine gerichtlich angeordnete Betreuung nicht verhindern. Soll die Bestellung eines vom Betreuungsgericht bestimmten Betreuers verhindert werden, bedarf es zwingend einer Vorsorge- und Generalvollmacht, um auch über den Tod hinaus alle gesundheits- und vermögensrechtlichen Angelegenheiten im eigenen Sinne und ohne Betreuer zu klären. Des Weiteren sollte eine Patientenverfügung erstellt werden, die detailliert beschreibt, welche Behandlungsformen wie künstliche Beatmung bei welchen Erkrankungen gewünscht sind und welche Therapien der potenzielle Patient ablehnt. Hierüber sollte auch der Hausarzt informiert werden.

Notvertretung kann auf Wunsch verhindert werden

Das Notvertretungsrecht gilt unter den genannten Voraussetzungen automatisch, also im Zweifel auch gegen den Willen des bewusstlosen oder handlungsunfähigen Ehepartners. Die Voraussetzungen hierfür hat der behandelnde Arzt zu prüfen, der auch den Beginn des Notvertretungsrechts bestimmt und zu dokumentieren hat. Bei jeder folgenden Vertretung muss der vertretende Ehepartner das entsprechende Nachweisdokument vorlegen. Möchten Ehepaare keine gegenseitige Notvertretung, kann vorab schriftlich ein Widerspruch dazu eingelegt und dieses Dokument gegen eine geringe Gebühr beim Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer (ZVR) hinterlegt werden.

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Die Vorsorgevollmacht gibt dem Bevollmächtigten sehr weitreichende Befugnisse und setzt damit uneingeschränktes Vertrauen zu der Person des Bevollmächtigten voraus. Doch was ist, wenn dieses Vertrauen plötzlich nicht mehr da ist?

Widerruf der Vollmacht

„Die Vollmacht kann vom Vollmachtgeber jederzeit widerrufen werden; eine unwiderrufliche Vorsorgevollmacht ist unzulässig“, erklärt Notar Michael Uerlings, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer.

Damit der Widerruf wirksam wird und sichergestellt ist, dass der Bevollmächtigte nicht trotz des Widerrufs weiterhin – unberechtigt – von der Vollmacht Gebrauch macht, gilt es die folgenden Schritte zu beachten: Zunächst sollte der Widerruf gegenüber dem Bevollmächtigten erklärt werden. Grundsätzlich kann dieser Widerruf formlos, d.h. sogar (nur) mündlich gegenüber dem Bevollmächtigten erklärt werden. Wichtig zu wissen ist aber, dass der Bevollmächtigte so lange für den Vollmachtgeber handeln kann, wie er – bei privatschriftlichen oder beglaubigten Vollmachten – das Original oder – bei beurkundeten Vollmachten – eine auf seinen Namen lautende „Ausfertigung“ in den Händen hält. „Dritte, also z.B. auch Banken, können und dürfen sich grundsätzlich darauf verlassen, dass die Vollmacht Bestand hat, solange der Bevollmächtigte das Original bzw. die Ausfertigung vorlegt“, erklärt Uerlings und führt weiter aus: „Vor diesem Hintergrund muss der Vollmachtgeber unbedingt das Original bzw. die Ausfertigung der Vollmacht von dem Bevollmächtigten zurückverlangen“. Wurde die Vollmacht bei einer Notarin oder einem Notar beurkundet, sollte der Vollmachtgeber stets auch diese/n über den Widerruf informieren. Schließlich ist die Notarin oder der Notar mitunter beauftragt, eine neue Ausfertigung der Vollmacht zu erteilen, falls sie verloren geht und der Bevollmächtigte dies verlangt. Erfährt die Notarin oder der Notar von dem Widerruf, wird dies auf der Urschrift vermerkt. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass dem Bevollmächtigten keine weiteren Ausfertigungen erteilt werden – auch nicht durch einen etwaigen Amtsnachfolger der Notarin oder des Notars. Ist die Vorsorgevollmacht im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer registriert, sorgt die Notarin oder der Notar ferner dafür, dass auch der Widerruf dort registriert wird.

Widerruf setzt Geschäftsfähigkeit voraus

Der Widerruf einer Vollmacht durch den Vollmachtgeber scheidet dann aus, wenn der Vollmachtgeber nicht mehr geschäftsfähig ist. In diesem Fall müsste unter Umständen zunächst ein Betreuer bestellt werden, der die Vollmacht widerrufen kann. Besteht kein Kontakt und/oder kein Vertrauen mehr zum Bevollmächtigten, sollte man mit dem Widerruf daher nicht zu lange warten.

Notarinnen und Notare unterstützen bei der Erstellung und beim Widerruf von Vorsorgevollmachten

Notarinnen und Notare beantworten auf Wunsch alle Fragen zum Thema Vorsorgevollmacht, beurkunden oder beglaubigen Ihre Vollmacht und registrieren diese beim Zentralen Vorsorgeregister. Möchten Sie Ihre Vollmacht widerrufen, informieren Notarinnen und Notare Sie über die erforderlichen Schritte und unterstützen bei der Umsetzung.

Mehr Informationen und Bildmaterial zu diesem Thema und zu weiteren Themen finden Sie auf der Internetseite des Medienverbunds der Notarkammern unter www.medienverbund-notarkammern.de.

Am 26. März lud die Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer zur diesjährigen Podiumsdiskussion nach Kiel. Unter dem Titel „Verzerrte Wahrnehmung der inneren Sicherheit“ diskutierten namhafte Experten über das Spannungsfeld zwischen tatsächlicher und gefühlter Kriminalität.

Auf dem Podium saßen:

• Professor Dr. Thomas Feltes, Jurist und Polizeiwissenschaftler
• Professor Dr. Thomas Kliche, Bildungsforscher, Politologe und Psychologe
• Jan Kürschner (Bündnis 90/Die Grünen), Mitglied des Schleswig-Holsteinischen Landtags, Vorsitzender des Innen- und Rechtsausschusses sowie Fachanwalt für Strafrecht
• Steffen Russ, Leiter der Abteilung Internationale Zusammenarbeit im Bundeskriminalamt (BKA), zuständig u. a. für die Polizeiliche Kriminalstatistik und Dunkelfeldforschung

Die Moderation übernahm erneut Burkhard Plemper, Soziologe, Journalist und ehemaliger Moderator der NDR-Sendung „Redezeit“.

Zwischen Statistik und Stimmungslage

„Deutschland ist ein sicheres Land“, betonte Steffen Russ mit Blick auf die neuen Kriminalitätszahlen. Doch Statistiken alleine reichen nicht aus, um das Sicherheitsempfinden der Bevölkerung zu erklären. Denn die gefühlte Kriminalität unterscheidet sich oft deutlich von der realen Gefährdung – ein Umstand, der zunehmend politische und gesellschaftliche Dynamiken beeinflusst.

Auch Professor Dr. Thomas Feltes konstatierte einen extremen Widerspruch zwischen gefühlter Sicherheit und dem tatsächlichen Geschehen. Manche Länder sprächen schon von der „German Angst“.

Ein besonders eindrucksvolles Beispiel dafür liefert die Studie „Sicherheit und Sicherheitsgefühl“ aus Bochum: Während nur ein verschwindend geringer Teil der Befragten tatsächlich Opfer eines Raubüberfalls geworden war, gaben viele an, sich im kommenden Jahr davor zu fürchten – teils mit einer Erwartung, die 50-mal höher lag als die tatsächliche Wahrscheinlichkeit. Dieses übersteigerte Sicherheitsbedürfnis habe unmittelbare Auswirkungen auf politische Entscheidungsprozesse und Wahlverhalten.

Lesen Sie hier den Nachbericht zum Einsatz von KI im Rechtsberatungsmarkt.

Politik zwischen Gefühl und Fakten

Jan Kürschner sprach sich dafür aus, politische Entscheidungen sowohl faktenbasiert als auch unter Berücksichtigung subjektiver Ängste zu treffen. „Politik muss ernst nehmen, was die Menschen empfinden – darf sich aber nicht allein davon leiten lassen.“

Professor Dr. Thomas Kliche sah in der öffentlichen Wahrnehmung der inneren Sicherheit ein komplexes psychologisches und politisches Problem. Medienereignisse wie Terroranschläge könnten Ängste unverhältnismäßig verstärken und den Wunsch nach absoluter Sicherheit wecken – ein Anspruch, der nicht erfüllbar sei. Populistische Kräfte nutzten diese Dynamiken gezielt, um einfache Antworten auf komplexe Herausforderungen zu suggerieren.

Stereotype und soziale Projektion

Ein zentrales Thema war die mediale und politische Thematisierung von Ausländerkriminalität. Laut Professor Dr. Feltes haben sich die Ängste vieler Menschen in den letzten Jahren zunehmend auf dieses Feld konzentriert – ungeachtet der tatsächlichen Kriminalitätslage. Studien wie die der R+V Versicherung belegten, dass soziale Ängste, z. B. vor Armut oder Pflegebedürftigkeit, in der Bevölkerung deutlich stärker verbreitet seien als die Angst vor Kriminalität – und doch würden letztere emotionalisiert und politisch instrumentalisiert.

Kürschner verwies auf den hohen Anteil nichtdeutscher Tatverdächtiger in bestimmten Kriminalitätsfeldern wie Messerangriffen, wo der Anteil bei rund 45 Prozent liege – gegenüber einem Bevölkerungsanteil von etwa 10 Prozent. Dieses Phänomen dürfe man nicht ignorieren, müsse es aber differenziert betrachten.

Russ betonte in diesem Zusammenhang die Bedeutung demografischer Faktoren: Entscheidend sei weniger die Herkunft als vielmehr das Alter, die soziale Lage und der Zugang zur Gesellschaft. Junge Männer – unabhängig von ihrer Herkunft – stellen die größte Täter- wie Opfergruppe dar. Die Polarisierung der Debatte verhindere jedoch oft einen differenzierten, faktenbasierten Blick.

Vertrauen in den Staat stärken

Professor Dr. Kliche sah in der wachsenden Kriminalitätsfurcht auch ein Zeichen tieferliegender gesellschaftlicher Verunsicherung. Mit jeder Krise steige die Sehnsucht nach autoritärer Führung, starker Staatlichkeit und Abschottung gegenüber Fremden. Diese Entwicklungen schwächten nicht nur den gesellschaftlichen Zusammenhalt, sondern auch die Demokratie. Populistische Informationskanäle im Netz verstärkten diese Tendenzen zusätzlich.

Auch Professor Dr. Feltes warnte vor dem zunehmenden Vertrauensverlust in den Rechtsstaat. Viele Bürger hätten das Gefühl, dass die Institutionen versagen. Der beste Schutz dagegen sei nicht Symbolpolitik, sondern wirksame Kriminalprävention und ein funktionierender Sozialraum, in dem Menschen sich sicher und eingebunden fühlen.

Lokale Prävention als Schlüssel

Hier setzt Russ mit dem vom BKA entwickelten Tool ELSA an – einer evidenzbasierten lokalen Sicherheitsanalyse, die Kommunen hilft, Brennpunkte zu identifizieren und gezielt zu handeln. Aspekte wie Städtebau, Schulstrukturen oder Vereinsleben hätten einen nachweisbaren Einfluss auf die Entwicklung der Kriminalität und das Sicherheitsgefühl.

Beide – Professor Dr. Feltes und Russ – plädierten dafür, kommunale Strukturen zu stärken, Nachbarschaftsnetzwerke zu fördern und die Polizei stärker als Ansprechpartner vor Ort zu etablieren.

Fazit

Der Abend machte deutlich: Die Debatte um die innere Sicherheit ist weit mehr als eine Diskussion über Zahlen. Es geht um Vertrauen, gesellschaftlichen Zusammenhalt und politische Verantwortung. Fakten allein reichen nicht aus – ebenso wenig wie das Nachgeben gegenüber irrationalen Ängsten. Entscheidend ist ein nüchterner, evidenzbasierter Umgang mit den Ursachen von Unsicherheit – und eine Stärkung der demokratischen Resilienz auf allen Ebenen der Gesellschaft.

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Viele Menschen verbinden einen Ehevertrag ausschließlich mit dem Gedanken an eine mögliche Trennung. Eine solche schriftliche Vereinbarung kann aber auch während einer glücklichen Ehe von Nutzen sein und für beide Partner Sicherheit schaffen. Sollte die Beziehung dennoch eines Tages enden, erweist sich ein gut durchdachter Ehevertrag oft als hilfreich. Die klaren Regelungen können in einer emotional belastenden Zeit für Transparenz sorgen und beiden Partnern den Weg in einen neuen Lebensabschnitt erleichtern.

Ehevertrag entlastet bei Trennung

Eheleute können in einem Ehevertrag dokumentieren, wem welche Vermögenspositionen zu Beginn der Ehe gehören und wie viel diese wert sind. Trennen sie sich nach einigen Ehejahren, kann das helfen, teure Beweisaufnahmen zu vermeiden, Ausgleichsansprüche zu berechnen oder den Hausrat gerecht aufzuteilen.

Für den Fall einer Trennung können die Partner zudem festlegen, inwiefern die während der Ehe erwirtschafteten Rentenansprüche auszugleichen sind. Der Ehevertrag kann zum Beispiel detailliert festhalten, dass ein Versorgungsausgleich beschränkt wird. So können die einzelnen Ehegatten private Altersvorsorge betreiben, ohne zu fürchten, sie bei einer Scheidung teilen zu müssen.

Lesen Sie hier, wann ein Ehevertrag sinnvoll ist – und wann er als sittenwidrig gilt.

Ehelichen Unterhalt vertraglich festlegen

Auch Unterhaltsfragen lassen sich in einem Ehevertrag klären. Für die Zeit während der Ehe kann etwa festgeschrieben werden, wie viel beide Ehepartner zur gemeinsamen Haushaltsführung beizusteuern haben, falls die Kassen ansonsten getrennt verbleiben sollen. Daneben können sie Regeln für Krisenfälle wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit aufstellen. Auch können sie bestimmen, wie der Unterhalt bei einer Trennung oder nach der Scheidung ausfallen soll. Nachehelicher Unterhalt kann beispielsweise zeitlich und bezogen auf die Höhe begrenzt werden. Die Partner können auch komplett auf ihn verzichten.

Ehevertrag oder nicht? Notarielle Beratung hilft

Bei finanziellen Fragen zur Ehe und Eheverträgen ist die Rechtsprechung besonders umfangreich und komplex, weshalb sich Heiratswillige von einer Notarin oder einem Notar beraten lassen sollten. Gültig ist nur ein notariell beurkundeter Ehevertrag. Genau wie ein Testament oder Vollmachten sollten Eheleute ihren individuellen Vertrag alle fünf bis zehn Jahre notariell darauf überprüfen, ob er noch aktuell ist oder angepasst werden sollte.

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Werden mehrere Personen Erben, gehört ihnen zunächst der gesamte Nachlass gemeinschaftlich. Alle Erben bilden die sogenannte Erbengemeinschaft. Handhabung und Abwicklung von Erbengemeinschaften werfen häufig Fragen auf. Notarinnen und Notare unterstützen dabei und beraten im Vorfeld, wie nicht funktionsfähige Erbengemeinschaften verhindert werden können.

Erben ohne Zutun

Verstirbt ein Mensch, denkt man als Angehöriger schwerlich an die rechtlichen Folgen: Nach deutschem Recht geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen – der Nachlass – auf die aufgrund Testaments, Erbvertrags oder gesetzlicher Erbfolge berufenen Erben über. Dies geschieht automatisch; einer Mitwirkung der Erbinnen und Erben bedarf es nicht. Sie können jedoch das Erbe innerhalb der Ausschlagungsfrist (in der Regel sechs Wochen) ausschlagen.[1]

Alle Erben müssen mitwirken

Mehrere Erben halten den gesamten Nachlass zusammen als Erbengemeinschaft. Wichtigste Konsequenz: Sie können nur noch gemeinsam über Nachlassgegenstände verfügen. „Soll ein Auto oder eine Immobilie veräußert werden, müssen alle Erben mitwirken“, erklärt Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. Dies kann zu praktischen Schwierigkeiten führen, weil nicht immer alle Miterben an der Verwaltung oder Auseinandersetzung des Nachlasses mitwirken können oder wollen. „Die Gründe hierfür sind mannigfaltig, beispielsweise können einzelne Miterben im Ausland leben, nicht voll geschäftsfähig sein oder es kann schlicht zu Meinungsverschiedenheiten kommen. Die Erbengemeinschaft eignet sich deshalb meist nicht für ein längerfristiges Halten der Nachlassgegenstände“, schlussfolgert Baschnagel. Um solche nicht funktionsfähigen Erbengemeinschaften zu verhindern, kann jedoch vorgesorgt werden: Notare beraten hierzu im Rahmen der Gestaltung von Testamenten und Erbverträgen.

Auseinandersetzung – auch ohne Streit

Erbengemeinschaften können auf verschiedene Weisen aufgelöst werden:

• Die Erben können sich über die Aufteilung des Nachlasses verständigen und diese durch einen Vertrag regeln, die sog. Erbauseinandersetzung. Befinden sich Immobilien oder Anteile an einer GmbH im Nachlass, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. In diesem Rahmen können auch Ausgleichszahlungen vereinbart werden. Der Vorteil: „Wird eine zum Nachlass gehörende Immobilie an einen Miterben übertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an“, weiß Baschnagel.
• Ein Erbe kann seinen Anteil an der Erbengemeinschaft an einen Miterben oder an Dritte übertragen. Möchte ein Erbe seinen Erbteil an Dritte verkaufen, steht den anderen Miterben ein Vorkaufsrecht zu. Vereinigt eine Person alle Erbteile auf sich, fällt ihr der gesamte Nachlass zu. Auch Erbteilsübertragungen bedürfen der notariellen Beurkundung.
• Komplizierter kann es werden, wenn keine Einigung über die Aufteilung des Nachlasses herbeigeführt werden kann. Zwar existiert die Möglichkeit, auf Antrag ein Nachlassvermittlungsverfahren vor dem Notar durchzuführen. „Solche Verfahren sind jedoch mit großem Aufwand verbunden und nur selten von Erfolg gekrönt“, berichtet Baschnagel. Häufiger greifen die Miterben daher gleich zum schärfsten Schwert und beantragen die Teilungsversteigerung, bei der die Nachlassgegenstände, insbesondere Immobilien, gerichtlich versteigert werden. „Dies ist jedoch meist die schlechteste Lösung, da sich bei einem freihändigen Verkauf oft ein besserer Preis erzielen lässt“, erklärt Baschnagel.

Notarielle Hilfe bei der Abwicklung

Notarinnen und Notare klären über rechtliche Fallstricke auf, sorgen für eine rechtssichere Regelung und erleichtern den Erben dadurch die Abwicklung ihrer Erbengemeinschaft. Eine notarielle Beratung hilft nicht nur, bestehende Erbengemeinschaften aufzulösen, sondern kann auch Konflikten vorbeugen. „Wer frühzeitig ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzt, kann gezielt die Entstehung einer nicht funktionsfähigen Erbengemeinschaft verhindern“, führt Baschnagel aus. „Wer vorsorgt, erspart seinen Angehörigen oft komplizierte und emotionale Auseinandersetzungen,“ schließt Baschnagel.

[1]     Das Thema Erbausschlagung behandelt unsere Pressemitteilung von September 2024, abrufbar unter:
https://medienverbund-notarkammern.de/wp-content/uploads/2024/10/Pressemitteilung-2024-9-Karras.pdf

Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.

In einem Testament kann und sollte nicht nur festgelegt werden, wer etwas erbt. Viele Alleinerziehende, die minderjährige Kinder haben, möchten zum Beispiel verhindern, dass der andere Elternteil später Zugriff auf das Erbe erhält. Genau diese Gefahr besteht.

Zum Sorgerecht gehört auch die Vermögenssorge

Wenn ein Alleinerziehender stirbt und der andere Elternteil das Sorgerecht erhält, kann er den Erbteil der gemeinsamen Kinder verwalten. Teil des Sorgerechts ist nämlich die Vermögenssorge. Hatten die Eltern zuvor das gemeinsame Sorgerecht, geht es automatisch auf den noch lebenden Elternteil über. Hatte der Alleinerziehende hingegen das alleinige Sorgerecht, wird es nach seinem Tod dem anderen übertragen, sofern dies nicht dem Wohl des Kindes widerspricht. Wer den Zugriff des Ex-Partners auf das Erbe verhindern möchte, muss ein Testament errichten. Gegebenenfalls kann in das Testament aufgenommen werden, warum eine Übertragung des Sorgerechts dem Kindeswohl widersprechen würde.

Erfahren Sie hier, wie Sie einen geeigneten Vormund für den Ernstfall wählen.

Alleinerziehende können einen Vormund benennen

Elternteile, die das alleinige Sorgerecht haben, können in ihrem Testament einen Vormund für den minderjährigen Nachwuchs bestimmen. Außerdem können sie festlegen, wer keinesfalls die Vormundschaft übernehmen soll. Der Alleinerziehende sollte nur jemanden auswählen, dem er uneingeschränkt vertraut, und ihn über das Vorhaben sowie den Verwahrungsort des Testaments informieren. Ist im Testament niemand benannt, bestimmt das Familiengericht einen Vormund.

Ex-Partner von der Vermögenssorge ausschließen

Für den Fall, dass die Ex-Partner das gemeinsame Sorgerecht haben, wenn der Alleinerziehende stirbt, oder der andere Elternteil das Sorgerecht erhält, kann er im Testament von der Vermögenssorge ausgeschlossen werden. Der Ausschluss gilt nur für das Vermögen, das die Kinder von dem alleinerziehenden Elternteil erben.

Vorsorgen, falls auch die Kinder versterben

Alleinerziehende sollten auch den Fall bedenken, dass die Kinder nach ihnen versterben könnten, ohne eigene Abkömmlinge zu hinterlassen. Dann würde ihr Vermögen mit dem Erbe des Alleinerziehenden auf den noch lebenden Elternteil übergehen. Das lässt sich nur durch eine testamentarisch angeordnete Vor- und Nacherbschaft verhindern. Hierzu setzt der Alleinerziehende die Kinder als Vorerben ein und bestimmt einen Nacherben, der im Todesfall deren Erbteil erhält.

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Nach vollständiger Tilgung eines Immobilienkredits stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Dieser Schritt markiert die erfolgreiche Rückzahlung des Darlehens, bedeutet jedoch nicht das vollständige Ende der Geschäftsbeziehung zwischen Kreditinstitut und Immobilieneigentümer. Ein wesentlicher Aspekt bleibt häufig unbeachtet: Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld existiert weiterhin.

Grundschuld abtreten?

Häufig versäumen Eigentümer bewusst, den notwendigen Löschungsantrag zu stellen. Entgegen kursierender Ratschläge ist das aber nicht ratsam. Zwar spart der Immobilienbesitzer zunächst Geld. Die formal weiterhin bestehende Grundschuld lässt sich aber nur eingeschränkt nutzen. Die früher durchaus übliche Abtretung an eine andere Bank zur Neufinanzierung wird heute vielfach nicht mehr akzeptiert. Wenn aber die bisherige Bank einen neuen Kredit absichern soll, ist gegen die Wiederverwendung der Grundschuld nichts einzuwenden.

Was Interessenten beim Kauf eines Grundstückes unbedingt beachten sollten, lesen Sie hier.

Warum die Löschung ratsam ist

Ist die Löschungsbewilligung bei einem späteren Verkauf der Immobilie nicht auffindbar, ist die Beurkundung des Kaufvertrags zwar möglich. Die Durchführung verzögert sich aber erheblich. Denn die im Grundbuch eingetragene Bank stellt in der Regel eine neue Löschungsbewilligung zwar unbürokratisch, aber nicht unbedingt schnell aus. Die Verzögerung betrifft dann auch die Kaufpreiszahlung. Existiert die Bank nicht mehr, ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW zuständig und wird vom Notar angeschrieben. Achtung: Das Recht auf Löschung kann verjähren.

Um keine Risiken einzugehen, sollten Immobilieneigentümer mit der Löschungsbewilligung einen Notar aufsuchen. Dieser veranlasst beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld.

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Vereine sind aus dem gesellschaftlichen Leben in Deutschland nicht wegzudenken. Mehr als 28 Millionen Mitglieder sind allein in Sportvereinen organisiert. 1 Viele Vereine verfolgen gemeinnützige Zwecke und dienen damit der Gesellschaft. Das ehrenamtliche Engagement ihrer Mitglieder ist eine wichtige Stütze für unsere Demokratie. Notarinnen und Notare unterstützen Vereine bei Anmeldungen aller Art zum Vereinsregister. Auf der neuen Internetseite www.verein-gruenden.notar.de beantwortet die Bundesnotarkammer die wichtigsten Fragen und gibt Tipps für die Vereinsgründung.

Von der Idee zum eingetragenen Verein

Die meisten Vereine in Deutschland sind im Vereinsregister eingetragen und tragen deshalb den Zusatz „e.V.“ im Namen. „Die Eintragung im Vereinsregister verhindert eine persönliche Haftung der Personen, die nach außen für den Verein handeln.“, erklärt Dr. Nadine Lüttchens, Geschäftsführerin der Notarkammer Koblenz, und führt weiter aus: „Außerdem schafft das Register Klarheit im Rechtsverkehr, weil dort die Vorstandsmitglieder eingetragen werden.“ Aber wie kommt Ihr Verein in das Register? Der Verein braucht mindestens sieben Mitglieder. Außerdem muss der Verein zwingend eine Satzung bekommen, in der unter anderem Name, Sitz und Zweck sowie die Vertretung des Vereins geregelt sind. Die Satzung muss in einer Gründungsversammlung von den Mitgliedern beschlossen werden. Hierbei gibt es einige Formalitäten zu beachten, damit es mit der Eintragung im Register klappt:

• Die Versammlung muss ordnungsgemäß einberufen werden.
• Mindestens sieben Gründungsmitglieder müssen an der Versammlung teilnehmen, die Satzung beschließen und unterschreiben.
• Ein Vorstand muss gewählt werden.
• Es muss ein Protokoll über die Versammlung erstellt und vom Protokollführer und Versammlungsleiter unterschrieben werden.

Wichtige Änderungen werden durch die Mitgliederversammlung beschlossen

Wenn die Satzung geändert werden soll, entscheidet hierüber die Mitgliederversammlung. Auch hier ist wieder auf Einiges zu achten: Die form- und fristgerechte Einladung, die Beschlussfähigkeit und die ordnungsgemäße Protokollierung der Versammlung. „Das
Protokoll muss von den Personen unterschrieben werden, die in der Satzung bestimmt sind. Gibt es keine Satzungsregelung, müssen Versammlungsleiter und Protokollführer unterschreiben“, weiß Lüttchens. Satzungsänderungen müssen beim Vereinsregister angemeldet werden und sind vorher nicht wirksam. Der Anmeldung sind das unterschriebene Protokoll der Mitgliederversammlung und der vollständige Wortlaut der geänderten Satzung beizufügen. Auch die Neuwahl von Vorstandsmitgliedern wird von der Mitgliederversammlung beschlossen und muss danach im Vereinsregister angemeldet werden.

Notarinnen und Notare unterstützen bei der Anmeldung zum Vereinsregister

Die Anmeldungen zum Vereinsregister werden von den Vorstandsmitgliedern in zur Vertretung berechtigter Anzahl vorgenommen. Die Unterschriften unter der Anmeldung müssen öffentlich beglaubigt sein. Anmeldungen zum Vereinsregister können auch digital im notariellen Online-Verfahren durchgeführt werden. Notarinnen und Notare bereiten
Vereinsregisteranmeldungen vor, beglaubigen die Unterschriften und reichen die Anmeldung elektronisch beim Vereinsregister ein. „Manchmal stellt sich heraus, dass bestimmte Formalitäten bei der Einberufung oder Durchführung der Mitgliederversammlung nicht eingehalten wurden.“, stellt Lüttchens fest und erklärt weiter: „Damit man sich später Ärger spart, sollte die Versammlung gut geplant sein.“ Die Bundesnotarkammer stellt hierzu
praktische Hilfestellungen auf der Internetseite www.verein-gruenden.notar.de bereit. Dort kann u.a. in wenigen Klicks die Satzung für einen gemeinnützigen Verein erstellt werden.

Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.

Viele Menschen möchten sicherstellen, dass ihre Angehörigen finanziell abgesichert sind – auch über den eigenen Tod hinaus. Wer zu Lebzeiten Unterhalt an einen Verwandten zahlt, trägt wesentlich zu dessen Lebensunterhalt bei. Doch was passiert, wenn die unterhaltspflichtige Person verstirbt? Geht die Zahlungsverpflichtung automatisch auf die Erben über oder endet sie mit dem Tod?

Können Verwandte nach dem Tode noch Unterhalt aus dem Erbe beanspruchen? Nein, sagt das Bürgerliche Gesetzbuch §§ 1602 ff. Die Unterhaltspflicht bestehe nur aufgrund von Verwandtschaft und nicht aus anderen rechtlichen Verflechtungen. Nur wenn jemand nach dem dritten Tag eines Monats verstirbt, muss dessen Erbin oder Erbe jene Unterhaltszahlungen leisten, die zum Zeitpunkt des Todes bereits fällig waren.

Erfahren Sie hier, warum der Pflichtteilsanspruch trotz Trennung bestehen bleibt.

Ehegattenunterhalt ist von Erben weiterzuzahlen

Anders gestaltet es sich bei vormals Verheirateten: Wenn die oder der Verstorbene in Scheidung lebte und Ehegattenunterhalt zahlen musste, so müssen Erben die Unterhaltszahlungen weiter leisten. Denn hier ist der Unterhalt auf einem Vertrag, Urteil, einem Vergleich und nach dem Gesetz §§ 1933 Satz 3, 1586b BGB begründet. Wie hoch die Zahlungen sind, ist allerdings auf die Höhe eines gedachten Pflichtteils des Ex-Ehepartners (den dieser bekommen hätte, wäre die Ehe nicht geschieden worden) begrenzt.

Eheleute sollten sich in guten Zeiten, in denen sich alle noch verstehen, von einem Notar beraten lassen. Dieser kann dann gleich die entsprechenden Verträge als Urkunde oder als rechtliche Anordnung (ein sogenannter Titel) erstellen. Sie beziehen sich dann auf den Ernstfall bei Scheidung der Ehe oder Trennung durch Tod.

Ehe- oder Erbverträge können Erben entlasten

Mit einem Ehevertrag vorzusorgen, ist kostengünstiger und weniger belastend als ein Streit vor Gericht. In dem Vertrag können Vereinbarungen über Zugewinn und Unterhalt getroffen werden. Außerdem lässt sich festlegen, ob, wenn ein Gatte stirbt, der überlebende Ehepartner seinen Unterhalt vom Erben erhalten soll.

Demgegenüber ist es möglich, nach Anhängigkeit der Scheidungsklage bei Gericht in einer sogenannten Scheidungsfolgenvereinbarung diverse Fragen zu klären: Wem wird die Ehewohnung zugewiesen, was ist mit dem Zugewinnausgleich, wie gestalten sich Unterhalt und Versorgungsausgleich – und etwa, wie lässt sich ausschließen, dass weiterer Unterhalt gezahlt wird, wenn der Unterhaltsverpflichtete stirbt? Auch in einem Erbvertrag können solche Rechte grundsätzlich ausgeschlossen werden.

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